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调控房地产商品房价格思考 　　 【摘 要】我国房地产产业在成为国民经济支柱，对国民经济发展做出巨大贡献的同时，也产生了行业投资规模过大、商品房价格过高、房地产投资、投机行为十分猖獗，房地产泡沫随时可能爆炸、对国民经济的可持续发展和社会稳定构成了巨大的威胁。我们必须引起充分的重视。国家必须，借鉴国外经验，制定指导性，约束性的法律，出台长远的规划和具体的措施，明确政府和市场的职责。通过增加保障性住房的供应，开征房产税，扩大投资渠道等措施，使房地产商品房价格真正的能够让老百姓接受，使老百姓的居住权能够得到有利的保障，经济得以健康稳定发展。 　　【关键词】房地产；商品房价格；调控 　　 　　一、前言 　　自20世纪90年代开始的房改以来，我国房地产的发展步入了一个快车道。国民的住房条件得到了极大的改善，人均住房面积也大面积的提高。房地产业很快成为国民经济的支柱产业，但在房地产业的快速发展的过程中也出现了一系列的问题，房地产商品房价格的持续走高，已经超出了一般百姓心理与经济的承受范畴，对整个社会的稳定都构成了威胁。国家历次出台的政策措施都是以堵为主，所以从实际效果上看，相关的宏观调控政策都只是具有短期抑制商品房买卖的效应，并没有从根本上抑制商品房价格的持续上涨的势头。 　　二、现今乱象原因分析 　　我国现今房地产商品房价格如此之高，涨势如此之猛的原因相当复杂。但是理清头绪，分析清楚后，我们可以得出以下几条重要原因。 　　（一）房地产改革道路的问题 　　我国房改是从上世纪九十年代开始的，当时的整个改革思路是主要让市场来解决住房问题，改变过去单位包办住房的情况。一方面，由于当时职工住房已经相当紧张，历史遗留下了许多的欠账。另一方面，当时走的道路是以商品房为主，辅以经济适用房来解决困难群众的住房问题。房地产业师迅速发展了，但是经济适用房并没有起到它为穷人解决住房问题的作用。经济适用房成为一些单位员工的福利，而且加上数量太少，价格偏高等原因，根本解决不了困难群众的住房问题。 　　（二）地方土地财政对房???产商品房价格上涨的推波助澜作用 　　从实行中央和地方分税制改革，土地出让金的收入归地方财政以来，房地产价格就注定跟地方官员的“政绩”结下了“不解之缘”。地王一次次的涌现，看在老百姓的眼里，乐在地方官员的心里。2010年土地出让金占到地方财政收入的百分之七十以上，土地出让金收入的迅速增长为近年来地方财政收入百分之二十以上的增长速度做出了巨大的贡献。试想想，如此高昂的土地出让金，房价能不高吗？ 　　（三）民间的炒房加速了房地产商品房价格的上涨 　　民间炒房分不同的两种情况，他们应该区别来分析。普通市民的炒房，他们很多是出于躲避通胀，为了资产的保值增值的原因而选择买房的。 　　三、政策分析 　　（一）中国现今政策分析 　　自2003年，特别是2007年房价迅速上涨以来，国家已经连续出台了数次调控措施，措施可以说是一次比一次严厉，但是商品房价格上涨的势头却没有从根本上得到遏制，房价依然坚挺。分析出现上述现象的原因基本有以下几方面： 　　1.三次调控政策都以“堵”为主 　　洪水来了，光“堵”是不行的，最有效的办法还是“疏”。2010年4月17日第一次调控当中有一个相当重要的措施就是：实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；2010年9月29日第二次调控和2011年1月26日的第三次调控也只是把其中的基准利率提高了限制购买第三套住房。其中2011年1月26日的第三次调控更把户口作为了购房的一项限制条件。 　　2.保障性住房的供应依然存在着巨大的差距 　　房地产市场中可以大体分为两类：一是商品房，二是保障性住房。只有把保障性住房搞好了，商品房的价格调控才会真正的步入正轨，整个房地产市场才会健康有序的发展。由于历史的原因，我国在保障性住房方面有很多欠账，再加上一些分配不公等问题，使得我国等保障性住房建设成为房地产产业发展的一个相当薄弱的环节。这也是为什么我国这些年商品房市场大力发展的同时却不能使房价稳定。 　　3.房产税改革措施不够有针对性 　　目前重庆、上海正在进行房产税改革试点工作。从执行的效果上看，效果并不是很理想。重庆市首批纳入征收对象的住房为三类。一是个人拥有的独栋商品住宅，二是个人新购的高档住房，三是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。上海市的试点范围为上海市市行政区域。征收对象是暂行办法施行之日起上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上