2013年7月23日-民生证 券-商业地产行业：从凯德零售中国信托（CRCT）分析Reits的投资机会.pdfVIP

从凯德零售中国信托（CRCT ）分析Reits的 投资机会 民生证券田慧蓝 S0100511060002 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 观点总结 •Reits （房地产信托投资基金）与其它投资品种相比的最大的优势是分红不收 税，且分红占比高（不低于可分配收益的90% ），上市流通性好 •以凯德商用旗下的第一只专门针对中国的REITSCRCT为例，我们认为 Reits是一种非常稳健的投资品种，不考虑信托单位的上涨幅度，仅考虑分红其 年化收益在5%-10%区间，如考虑信托单位涨幅，年化收益在10%-15%区间 •REITS一方面稳健，另一方面也很沉闷，为了保障较高的分红率，其扩张速度 非常慢，导致资产主要靠公允价值评估来实现增值 •对于投资Reits而言，关键指标看租金收入、净物业收入、当期可分配收益、 分红率、归属于持有人的资产价值,不太关注当期盈利指标 •观察Reits的管理人是否经营得当，主要看租金水平的提升情况，而非资产价 值，凯德非常善于通过改造项目提升租金受益 •Reits最合适的投资机会:PB在0.5倍之下时或当年有大面积新增续约时。 •Reits的风险：租金下降的风险 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 REITS的定义 房地产投资信托基金(REITS： Real Estate Investment Trusts)是 2004 中 由专业人员管理的从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的公司 国证监 或集合资金投资计划；经营活动中所得收入的绝大部分以派息形式 会 分配给股东。 2005香 港证监 会 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 REITS的特征、核心要素与形式 •REITS不动产投资信托是指一种采取公司、信托或者协会的 组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地 产或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。 •REITS特征。具有信托的一般特征，所有权与受益权相分离、 信托财产独立性、有限责任和信托管理的连续性、优惠的税 收待遇、品种既可以是股票，又可以是信托收益凭证 •REITS的形式。权益型，收入来源为房地产出售的资本利得 和房地产出租的租金收入；抵押型，投资房地产开发公司的 放款、房地产抵押贷款债权或抵押贷款债权凭证，而非直接 投资于房地产，收入来源于贷款利息 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 REITS与其它投资品种相比的最大的优势是分红不收税，且 分红占比高 REITS 股票 债券 基金 分红比例 至少90% 连续三年 票面利率 不确定 平均不低 于30% 分红税收 免 根据持股 企业债个人 免收 时间差别 收，机构不 收税 收；国债免 税 数据来源：民生证券研究院 房产税、营业税、