2011年南山相城项目营销推广报告2.pptVIP

* 相城大道板块：无龙头，尾盘，市场影响力弱 项目 开发商 入市时间 结案时间 市场影响力 香城花园 苏州常发置业 2004 2011年下半年 中 中惠晨曦馨苑 苏州中惠 2003 2011年下半年 中 康桥丽都 苏州华恒置业 2007 2011年下半年 中 三江尊园 苏州三江置业 2008 2010 中 格局总结： 受土地限制，区域已是楼市开发的晚期，土地稀缺造就项目稀缺性 区域缺乏大牌炒作，市场影响力较弱 区域需要开创者 区域需要压轴者 大势研判 楼市格局 探寻项目发展背景 项目价值梳理 竞争市场分析 项目定位 客户探寻 价格定位 我们有什么？ 与对手比如何？ 基于项目背景和优劣势下的市场占位 地段：位于城市中轴位置，荣享城市成熟繁华 交通动线：“0”距离的交通站点辐射圈 配套动线：生活配套齐全，成熟的唯一的相城居住社区 四至情况：老城核心处的静谧点，城市动静结合的生活区 区位：相城行政中心，老城核心区，相城的CLD 项目位于相城大道，随着城市的发展，相城大道将是老城与园区一分为二的城市中轴。 鹤立鸡群的城市中轴，“拎包入住”的成熟生活住区，曲尽通幽的城市桃花源 区位未来：大市所趋，强势和一 产品类型多样化，洋房稀缺 6F洋房 7F洋房 9/11F洋房 稀缺的电梯洋房产品 建面 （M2） 建面比 （%） 户数 (户) 户数比 （%） 高层 （13-17F） 119297.4 85 1118 88 洋房 （6-11F） 21180.0 15 153 12 合计 140477.4 100 1271 100 南低北高，富有节奏感的天际线变化 低层（3F） 多层（6-11F） 高层（13-17F） 户型面积配比设定合理 高层 建面 （M2） 建面比 （%） 户数 (户) 户数比 （%） 85-90 （2+1-2-1） 61202.5 43 696 55 120-130 （2+2-2-2） 35913.0 26 286 23 142 （3+2-2-2） 9696.1 7 68 5 184 （4+2-2-2） 12485.8 9 68 5 合计 119297.4 85 1118 88 洋房 （6-11F） 建面 （M2） 建面比 （%） 户数 (户) 户数比 （%） 110 （2+1-2-1）(2#3#6F顶层) 1318.1 1 12 1 190-200 （4-3-2） (5#6#顶层复式) 1991.7 1 10 1 120-144 （3+1-2-2） 16237.8 12 13 1 135-140 （4-2-2）(2#3#1F) 1632.4 1 118 9 合计 21180.0 15 153 12 主力面积段 建面比：69% 户数比：78% 产品差异化竞争策略 主要针对首改、首置，其次投资、再改客群。高附加值，迎合市场客群的需求 主要针对首置、其次首改投资需求客群。通过高附加值来与中央商贸区争取外部客群（与商贸区内90-110平方米户型形成强力区隔，更具竞争力)，形成传统核心区的市场亮点 高层区 洋房区 高附加值的户型 1F都带花园 挑高2层的空中花园 高层住宅中的120-130平（2+2-2-2）、142平（3+2-2-2）、184平（4+2-2-2）均设计有挑高空中花园 n+2F n+1F n F nF双层 空中花园 N+1F双层 空中花园 竖向剖面示意 每栋住宅1F都带花园,30-160平不等，提升底层户型的附加值。 创新升级的塔楼单元 交通核优化 2梯3户 （1梯1户+1梯2户） 中间套型4开间朝南 南向空中花园 优势： 1、提升私密性： 2梯3户 （1梯1户+1梯2户） 2梯4户 （1梯2户+1梯2户） 2、提升90平中间套型竞争力： 改善通风和北侧采光 4开间（2房+客厅+空中花园）朝南 天井和外走廊 改善中间户型的通风和北侧采光 2梯3户户型 独梯独户的大户型 在地块中央的优质景观区规划两栋楼王：142平（3+2-2-2）和184平（4+2-2-2） 楼王优势： 电梯开门直接入户：将原来的公用电梯厅变成了私家入户花园，大大增加了每户的实用面积 4开间（3卧室+客厅）朝南 大开间的客厅和卧室 2层挑高的空中花园 142平 184平 184平2梯2户户型 电梯入口 电梯厅入户花园 楼梯入户 迎合客户喜好的建筑外立面 外立面特色： 具有明确风格特色的欧式简约古典外立面 外立面的三段式设计 顶部为红或蓝色陶瓦 中部墙体采用真石漆，强调竖向线条，体现建筑挺拔感 底部采用干挂的石材贴面 提升归属感的首层入户大堂 本案每栋住宅首层都设计入户大堂，大堂设计逐步会成为客户选择的重要理由之一。 大堂特色： 挑高空间：层高3.9米 面积20-40平：满足业主暂时休憩或作为共享大