《九亭营销报告》PPT课件.ppt

  五、目前亟待解决的问题 市中心售楼处 房展会确定 户外广告的确定 现场接待电话及POS机 预售合同样本 * * 营销策划方案 一、九亭市场分析 根据相关数据分析，得出九亭地区总体房价相对于整个上海市来说是比较低的区域。 公寓房的售价在4000元—4200/平方米（均价），如三盛颐景园、国亭花园； 联排别墅的价格在5000-5200元/平方米（均价），如7月17日开盘的英国会； 叠加别墅的价格在4500——4700元/平方米（均价），如嘉富丽花园等； 独栋别墅的价格要看整个小区的品质和所处环境来定，目前爱伦坡艺墅的独栋别墅的均价在8500元/平方米左右，而上海诗林仅5300元/平方米。 分析 本项目定价依据 本项目系总共为30万平方米的大盘项目，一期的面积不大（仅占总销售面积的13.3%），一期销售需考虑本案的整体形象及为二、三期更大的推量预留空间； 本项目刚刚启动，周边的配套、设施尚不完善； 本项目为开发商在上海的第一个项目，市场对产品及品牌尚需一个认知的过程； 周边的楼盘尚未启动，区域性的规模气候尚待形成； 要在相对较短的时间内完成一期销售和回款任务。 一期以树立产品整体形象和快速销售、回款为主要目标，并为二、三期打下良好的销售基础，不应纯粹以获取利润最大化为首要目标。 因此在单价上可比九亭地区同等可比性楼盘的售价低100－200元/平方米左右。这也是九亭地区所有楼盘先期销售所普遍采用的、行之有效的策略。 在一期产品在市场上得以良好认可的基础上，二、三期再以获取最大化利润为目标，完成全案的圆满销售。 建议一期项目定价 小高层公寓： 3900元/平方米（均价） 联排别墅：5000元/平方米（均价） 叠加别墅：4500元/平方米（均价） 二、企划精神 30万平方米成熟社区 知识社区·雅致生活 把握都市脉动? 品味雅致生活 精神口号 产品企划总精神 三、卖点提炼 规划卖点 九亭规划合理，具有成为新住宅聚居区的基础，发展潜力无限； 规划中的轨道交通解决住户出行问题，极大地提升了产品的卖点； 产品卖点 30万㎡成熟社区； 景观规划有特色，环境体现知雅本色； 房型均好，面积总价适中，户型配比合理； 别墅产品提升产品品质； 完善的物业配套服务； 品牌卖点 志成企业和相关合作单位（设计单位、物业公司等） 金丰易居品牌形象深入人心； 三、营销计划 知雅汇一期营销推广计划总图 四、推广预算 序号 类型 面积 一、二、三期综合（预估） 总价（元） 推广费用（元） 1.????? ? 联体 别墅 11644 5300 61，713，200 ? ? ? 16，596，262 ? 2.????? ? 叠加 别墅 47648 4700 223，945，600 3.????? ? 小高层 217160 4300 933，788，000 4.????? ? 商业 面积 18175 9000 163，575，000 合计 294627 ? 1，383，021，800 1、全案（2003年7月—2004年12月）推广费用预估 2、全案各期间推广预算列表 销售周期 时间段 总面积 销售总价 （预计） 推广费用 所占比例 （销售比例/费用比例） 一期 2003．8—2003．12 41344 1．8亿元 5，641，690 （13.0%/34.0%） 二期 2004．1—2004．5 39524 1．9亿元 3，000，000 (13.8%/18.1%) 三期 2004．6—2004．12 215899 10.1亿 7，500，000 （73.2%/45.2%） 不可预 计备用 后 续 ? ? 454，572 （0/2.7%) 3、一期推广费用汇总 200000 不可预见费 100000 软性广告 1，613，330 户外广告 250000 11月1日—12月30日媒体费用预算 3，346，990 （其中平面媒体1，533，660） 总 计 104400 2个 第三组平面媒体（10.20-10.31） 468200 8个 第二组平面媒体（10.1-10.19） 611060 11个 第一组平面媒体 （9.5-9.30） 媒体预算 其他应用系统 2，294，700 合计： 5,641,690 *