其他税会计课件资料.pptx

土地增值税的纳税范围是：转让国有土地使用权；地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 ;（二）土地增值税的税率 土地增值税实行的是四级超率累进税率，即以纳税对象的增值率为累进依据，按超累方式计算应纳税额的税率。 需要确定以下三项因素 ： 纳税对象数额的相对率（土地增值税的增值额与扣除项目金额的比为相对率） 把纳税对象的相对率从低到高划分为若干个级次 按各级次分别规定不同的税率 ;表10－1 土地增值税税率表 ;（三）土地增值税的纳税期限与纳税地点 土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内到房地产所在地的税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让和房产买卖合同、房地产评估报告以及其他与转让房他产有关的资料。 纳税人因经常发生房地???转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报。 纳税人没有依法缴纳土地增值税，土地管理和房产管理部门可拒办权属变更手续。 ;（四）土地增值税的优惠政策 1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免缴土地增值税。 2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，暂免缴土地增值税。 3.居民个人拥有的普通住宅，在其转让时，暂免缴纳土地增值税。 4.以房地产进行投资、联营的，投资、联营一方以土地（房地产）作价入股进行投资作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业时，可免缴土地增值税；一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，免缴土地增值税。 ; 二、土地增值税的确认计量与申报 计税依据：增值额=收入-扣除项目 （一）转让收入的确认 转让房地产收入包括货币收入、实物收入和其他收入 纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格或转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据或参照评估价格确认纳税人转让房地产的收入。;（二）扣除项目金额的确认;(3)开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用）。它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 ;上述规定的具体含义是： 1、纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出 允许扣除的开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%以内 注：利息不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额 2、纳税人不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出 允许扣除的开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%以内 ;(4)与转让房地产有关的税金。在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税以及视同税金的教育费附加。 (5)财政部规定的其他扣除项目。根据现行规定，对专门从事房地产开发的企业，可按上述第1、2项金额之和，加计20%的扣除。;2.旧房及建筑物扣除项目金额的确认 （1）转让旧房能够提供评估价格的 ①评估价格 评估价格=重置成本*成新度折扣率 重置成本：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建筑同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。 （实际包括开发成本和开发费用） ②取得土地使用权所支付的金额（包括地价款和缴纳的有关费用） ③转让环节缴纳的有关税金（包括支付的评估费用）;（2）转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票 ①购房发票所载金额 （实际包括了“取得土地使用权支付的金额”以及“旧房评估价格”两部分） ②加计扣除金额 加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买年度起至转让年度止的年数 ③转让环节缴纳的有关税金 ;（三）土地增值额与应纳土地增值税的计算 土地增值额＝转让房地产的总收入一扣除项目金额 应纳土地增值税＝土地增值额×适用税率 增值率＝ 增值额÷扣除项目金额×100% 应纳税额＝∑（每级距的土地增值额×适用税率） 应纳税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率 ;（四）土地增值税的纳税申报 土地增值税的纳税申报分为从事房地产开发（专营与兼营）的纳税人（即房地产开发公司）和其他纳税人两种类型，两类纳税人的纳税申报要求有所不同。 ;三、土地增值税的会计处理 （一）主营房地产业务的土地增值税会计处理 借:营业税金及附加 贷:应交税费──应交土地增值税 借:应交税费──应交土地增值税 贷:银行存款 1．预缴土地增值税的会计处理 2、现货房地产销售的会计处理 3、商品房预售的会计处理 ; （二）兼营房地产业务的土地增值税会计处