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宏观调控下的 地产融资路径 ——解读博鳌21世纪房地产论坛行业顶级智慧(3) ■编辑　陈伟文 进入2005年，无论是 “国八条”和 “地产新政”， 还是7月21日“人民币升值”，中国房地产业不得不 直面全新的行业政策、经济、需求的变革局面。国 际、国内资本正加速进入中国地产，地产业即将步入 金融时代。 宏观调控一系列紧缩银根的金融政策出台以来，开发 商明显感觉到开发项目资金运转的压力。参加本届论 坛 “六方会谈”之 “融资对话专场——宏观调控背 景下的地产融资新路径”的开发商或许从场内地产界 和金融界的专家和资本服务商的探讨过程中找到答案。 本 期 特 别 专 题 六方会谈宏观调控下的地产进化论 一、中国步入资本竞争时代 金融紧缩和土地严控，使大多数房地产企业失去了 “钱袋”和 “粮票”，各种房地产金融创 新产品借机进入房地产市场，这意味着融资多元化的资本竞争时代的来临。与此同时，一些聪明 的敢为人先的房地产企业，例如万科、金地开始埋头苦练内功，准备着一场房地产融资革命。 1、宏观调控加速融资多元化进程 (1)融资多元化发展的成因 宏观调控围绕抑制房地产投机过热和房地产价格增长过快进行的,重点集中在土地和金融政 策两个方面。房地产业是资金密集型的行业。房地产开发企业融资问题仍然是2005年房地产业的 重点和难点。在宏观调控，“银根”紧缩的情况下，房地产业要寻求多元化融资，开拓新的融资 渠道，不仅可以减少对银行的依赖，而且多元化融资将成为今后房地产业融资的重要趋势。 (2)多元化融资方兴未艾 从目前来看,我国房 地产开发资金主要来源于 国家预算内资金、国内贷 款、债券、利用外资、自 筹资金和其他资金。同 时,也有迹象表明,今年外 资特别是海外房地产基金 和国际投资银行,进入房 地产市场会有较大幅度的 提高。在 《2005中国房地 产百强企业研究报告》房 地产百强企业中,有35家 是上市或者控股上市公 中国地产六方会谈融资专场 司,另外还有数家地产百强企业也正在谋求上市。除此之外,国外房地产基金也开始大举进入中国 房地产市场,摩根士丹利、美林、ING、GIC等境外房地产资本频频与内地房地产企业联手,在北 京、上海等一线城市合作投资开发房地产项目等。总的来说,房地产企业多种融资渠道逐步打开, 呈现多样化的趋势,未来直接投融资将成为主流。此外,房地产贷款证券化带来利好趋势,也预示着 今后会进一步出台有利于房地产融资的政策和法规。 32 《决策情报》总第57期 宏观调控下的地产融资路径 详解博鳌21世纪房地产论坛行业顶级智慧(3) (3)多元化融资化解金融风险 2004年房地产资金来源显示出多元化的趋势，这显然是一个好的方面，有利于缓解银行业存 在的金融风险,也有利于房地产业更加健康地发展。 但是,还是应该看到,目前的房地产行业里直接融资比重偏低,使用和占压银行资金偏多,间接融 资仍是主渠道。房地产企业开发资金中,银行信贷资金比重偏大,这与我国金融市场发育不良有关。 在发达国家,房地产开发资金中银行信贷资金占融资总量的20%左右,直接融资占40%左右。 2004 年,房地产企业开发资金中,定金及预收款达7395.34亿元,分别是国内贷款、利用外资和自筹资金的 2.3倍、32.4倍和1.4倍。这种状况不仅存在潜在风险,而且还间接使房地产企业对银行资金的依赖 及占用。