对深圳房地产市场的看法.pptVIP

蛇口近年来价格攀升历程 近两年房价巨幅攀升之谜 －供求逆转的必然结果 香港住宅市场结构 香港不同类型住宅的价格分化——楼市价格始终是与城市经济发展脉搏相一致的 豪宅客群购买能力 自然资源的稀缺性 高端办公的聚集区 香港实质利率走势图解 香港房价与实质利率关系变动图 衡量房价增幅的合理杠杆：名义ＧＤＰ增长率房价涨幅应与ＧＤＰ增长同步名义ＧＤＰ增长率＝ＧＤＰ增长率＋ＣＰＩ增长率资料来源：普林斯顿大学经济学博士　　　　　长江商学院和美国纽约大学金融学教授　　　　　梅建平　　　 客观而论，深圳豪宅的资源条件不如香港，但其稀缺性更甚于香港 与香港相比，深圳的市场经济起步晚，但其经济发展速度和人口规模导致的豪宅客户群体总量应超过香港，且这些客群的平均财富与香港比不会低过多少 因此，从价格的形成机制－－豪宅供给和客群基础来看，深圳豪宅价格应是逐步向香港看齐（香港豪宅目前均价水平８８０００元／Ｍ２） 楼市价格是随着城市经济发展走的，深圳不可能出现香港那样因特殊因素导致的经济衰退，在中国经济处于长期看好，而深圳与国内其他城市相比又长期保持着较大竞争优势的条件下，深圳豪宅价格是不可能下跌的，它只能在人们的不可思议之中一步步向上攀越 从普通置业群体的收入水平看，深圳只有香港的1/3 香港普通住宅的楼价虽然达到33000元/M2 ，但由于户型小，其总价区间仍集中在200~300万之间 目前，深圳关内中档社区内需求最大的120~150Ｍ２的户型，二手成交的集中区也在200~300万之间 因此，从深圳普通置业群体的收入水平和户型需求来看，在总价逼近香港而收入只有香港同类客群1/3的水平下，关内普通住宅平均20000元/M2的价格已基本止顶，近期再难有上升空间，但由于关内土地极度稀却，相比于在关内工作的庞大的白领数量，下迭的空间也极为有限 对已近婚龄的深圳白领而言，在双方父母的支援下，关外10000元/M2以下的楼盘和关内90M2以下的户型将是其置业的首选。 目前困局的成因及成效：政府房地产业税收超额提前完成，银行房贷任务也是提前超额完成，因此，在各自利益不受影响的前提下，深圳积极响应国家号召，调控房价。应该说，政策对打击短期炒楼投机行为和抑制房价疯涨产生了很好的效果，对楼市长远健康发展十分有利。 对政府而言，政策高悬比政策落地对楼市调控更为有效。政策高悬再加之舆论渲染，导致客户不敢轻易入市，越不入市就越是造成楼市冷清的既成事实，久之，在政府舆论和市场事实的双重教育之下，客户就更加剧了楼市下跌的预期；政策落地则犹如股市利空出尽，市场会在对政策的快速消化过程中逐步走向正轨。 因此在深圳目前个税高悬的态势下，市场表现出交易极其清淡的一面。但是在有坚实的市场基础之下，无论是普通住宅还是豪宅，深圳房价又都表现出极其坚挺的一面。 高悬的个税政策是深圳市政府目前调控楼市的杀手锏。其实，个税方案及实施细则在8月份就早已制定完毕并上报市政府，但政府就是不颁布实施，从中可见政府调控之手法也日渐老到。按已制定的个税方案，业主需交纳的个人所得税不会超过营业税，可以想见，一旦颁布，因其都在客户预期和可承受的范围，反倒可促使交易快速转暖。二手楼交易一旦转暖，豪宅市场就会快速启动。 在新的年度政府和银行都要抓收益的情况下，政府个税“引而不发”之策略不会坚持多久。其颁布之时，就是楼市回归正常轨道之日。但经过此次楼市的风险教育，相信未来深圳楼市少了许多短期投机炒作之风，而会依赖其强大的刚性需求走向长期理性健康发展的轨道。 因此，从决定豪宅价格走势的未来供需双方的基本面来看，对客户而言，现在是利用发展商年底急于套现低价入市的最好时机（一旦个税出台市场转暖，再想要现在的价格、优惠和房号就有些难了）。即使是从投资角度看，随着深圳经济快速发展和财智阶层的日益庞大，未来的收益也将会是十分丰厚的。 * * 对深圳房价的看法 2007.11 深圳房价的变动历程 23304 268 115 3 住宅 5 海月花园三期 21866 331 151.38 4 住宅 15 海月花园二期 21438 310 144.6 3 住宅 5 海月花园二期 18370 132.8 72.29 2 住宅 2 海月花园二期 单价 交易总额（万） 面积 房型 物业类型 楼层 交易物业名称 海月6月成交数据 ? 市场阶段 早期 中后期 土地供应 房产需求 市场特征 S1 S2 D1 D2 买方市场 卖方市场 S`2 S1：追求短期政绩，土地粗放经营，协议转让为主，地价低廉 D1：市场处于起步阶段，居民收入水平低，自主购买力弱，投资理财观念淡薄 P1：楼市起步的很长时间内，供应大于需求，买方市场，竞争定价，价格低且增长缓慢；居住资源价值未被充分反映，不同档次物业价差未被