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工业地产使用中的问题及对策 庾莉萍 一、什么是工业地产 工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产土地的批租年限为50年。表1是工业地产的主要物业类型。 工业地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报稳定的特点（见表2）。由于其稳定的投资回报，工业地产颇受国外投资者青睐，目前国内对工业地产关注度在不断提升。 与商业地产类似，工业地产回报率相对比较稳定，不同的是，其优势在于成本较低，这也促进了其快速发展。从开发模式上看，根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式主要有工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式（见表3）。 相关资料显示，工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。日本的工业地产占全世界的30%，对日本GDP贡献在40%以上；美国工业地产占全世界的27％，对本国GDP贡献也超出了30％。从我国目前来看，在劳动力、工业配套能力、国内市场规模以及自身发展的速度等方面存在一定优势，使我国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。 二、工业用地存在的问题 根据目前的土地法律，政府是工业用地的垄断性供应者。政府从农民那里征用土地，转手供应给企业。吸引投资者，地方政府竞相压低土地出让价格，设立开发区、工业园区。比如，在河南，面对开封的激烈竞争，郑州为了争取一个工业城项目，只向该项目投资方收取每亩1美元的象征性地价。而该投资者在获得工业城整体土地的使用权后，有权在二级市场上向其他投资人协议转让其中任何地块的土地使用权等。从地方政府官员的角度看，这并不是赔本买卖，而是理性的选择。依靠低廉的土地，吸引来投资，可以立刻变成本地的GDP增加值，而这正是上级考核地方官员的主要政绩指标。当然，地方政府给本地引来投资，也确实可以推动本地经济增长，或者提升本地产业结构，从而给本地民众带来一定收益。 但各地竞相廉价出让土地，毕竟不利于形成一种高效率的经济增长方式。土地价格不断探底的竞争，在很大程度上把地方政府之间为了增长的竞争变成了一种补贴性竞争，而没有多少制度竞争的内涵。它诱导企业转战各地以获取这种补贴，而疏于提升产业结构，增进效率。因此，在中国，产业转移基本上在同一产业水平上平移，加工工业从珠江三角洲转移到长江三角洲，目前又向中部和西部地区转移，很大程度上正是为了追逐地方政府给予的显性与隐性补贴。至于由此造成的土地浪费，更是触目惊心。 国务院发布《关于加强土地调控有关问题的通知》，试图通过进一步收缩土地供应抑制投资过热。根据通知规定，工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。这一规定对于抑制地方政府低价出让土地将起到一定作用。 2 　—— 3