探求专业化市场发展之路.docVIP

突围中国商业地产困境 ——探求专业化市场发展之路 国内的商业地产市场发展逐步升温， 商业地产投资明显加剧， 在商业地产市场竞争如此激烈的今天， 商业地产项目该如何发展才能立足市场成为各商业地产开发企业关心的核心问题。 一分钟摘要： 一、专业市场现状：作为商业地产的一个特殊类型，专业本身并非商业地产的主流，但是随着整个商业地产发展的大潮，专业也得到一个较好的发展机遇。专业市场困境中突围近景：专业市场走向边缘化专业市场?1、专业市场五要素 2、专业市场定位的四要素 大型专业市场的定位，一定要综合考虑城市产业基础、交通物流条件、市场潜在需求和辐射力等诸多因素才能够为以后的良好经营打下基础。 3、专业市场十大运作环节专业市场要求开发商对某类专业产品的特性非常了解，包括产地、各地厂商的分布状况以及生产厂商在开拓市场时所面临的问题、各级代理情况、物流状况、零售市场需求等等。街区未来走向：从单一交易层面深入精神文化层面街区长远定位：建立权威行业体系，巩固行业领袖地位正文： 专业市场现状 作为商业地产的一个特殊类型，专业本身并非商业地产的主流，但是随着整个商业地产发展的大潮，专业也得到一个较好的发展机遇。专业市场困境中突围 2、近景：专业市场走向边缘化 专业背后的边缘化??? 2007年专业的开发前景比较好，因为整体上有这个需求。从宏观角度来看，整个国民生产总值（GDP）大幅上升，国家也提出了拉动内需的政策，这就必然推动整个贸易行业的发展，从而也带动专业市场和批发类市场的发展。 在这个市场放大的过程中，专业市场会呈现郊区化和边缘化的趋势。一个商圈兴起之后，整个区域的商业价值必然提升，最直接反映在租金的上升，而专业市场有较固定的利润率，一旦受到租金压力的冲击，就不得不向更远的位置迁移，以平衡它自身的运营成本。 术业有专攻??? 考察一个专业市场是否可以投资，最关键的是看发展商整体的运营思路是否可行，以及项目是否具备进入专业领域的条件。项目总体规划如何，管理团队是否专业，决定了投资风险的大小。??? 对投资者而言，最好本着“术业有专攻”的原则去进行专业商铺的投资。不了解一个行业，就不要误以为这个行业很赚钱。只有充分了解行业的运行体系及其利润点所在，整体评估才会更准确，才有可能从中获取利益。?专业市场要打造有竞争力的专业市场，必须采用先进的物流理念，从供应链的全程进行系统考虑，降低各方参与者的成本，增加各方参与者的利益。只有为各方创造更多价值，增加各方对自己的依赖，专业市场才具有存在和发展的基础。??? 二、专业市场核心开发攻略 ?1、专业市场五要素从专业市场发展历史来看，一般专业市场发展轨迹是自然形成、政府推动。专业市场看起来简单，其实不然。专业市场不同于一街一店，有其生存的必要条件 市场基础??? 专业市场是商业地产中的一类目标产品，需要有市场基础，否则难以立足。以专业市场为目标产品的市场基础有两个： 政府支持??? 专业市场的发展壮大往往离不开当地政府的大力支持。一方面批发市场的交易额较大，是政府税收的重要来源，各地政府较为重视其发展。另一方面，专业市场在发展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持，这些支持是市场手段替代不了的。另外，专业市场的生存也常常受到城市发展和区域产业政策的影响，产业政策的调整对专业市场的发展往往是致命的。物流条件??? 专业（批发）市场的商品量大、流动性强，对物流环节有着较高的要求。新开发的专业市场选址不宜选在城区中心区，更不宜选在物流交通条件不便的地方。 ?规划设计???升级的专业市场对硬件如电梯、停车位、空调、防火等指标要求也越来越高。另外，专业市场的业态性质决定了它是以摊档为主，因此人流动线的要求也比较高，在进行建筑产品的规划设计时必须充分考虑到这一点。另外，随着以人为本观念的深入，专业批发市场的配套服务如餐饮、休闲、酒店住宿等也需得到加强。为适应商业国际化、信息化发展趋势要求，新建专业（批发）市场的宽带配套也是必不可少的。经营管理??? 专业市场需要专业化的开发与运作。一是定位之初的专业化研究，最好在拿地之前就完成市场研究并做出清晰的定位；二是规划设计，一方面要根据市场变化修正定位，另一方面要根据定位正确规划和设计建筑产品；三是研究销售对后期经营的影响，当然最好是持有不售。需要强调的是，在这几个阶段，开发商一定要请真正有商业经验的专家人士或专业机构支持，最好能够实现订单式开发。2、专业市场定位的四要素 大型专业市场的定位，一定要综合考虑城市产业基础、交通物流条件、市场潜在需求和辐射力等诸多因素才能够为以后的良好经营打下基础。  3、专业市场十大运作环节专业市场，是对某类产品的极大化，它应该是一个平台，既可以做大宗交易，也可以面