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新军逐鹿工业地产 文/本刊记者 唐晶晶 “万通将有可能在一两年内成为本土最大的工业地产投资商。”首次涉足工业地产，冯仑语出惊人！ 有着“中国地产教父”美誉的冯仑，在地产界一直是我行我素、雷厉风行。虽然外界对其地产运作深信不疑，但当其喊出那句豪言壮语之时，还是招来不少人质疑。 且不说万通能不能顺利进入工业地产行业，单凭其雄厚的资金实力以及魄力就足以彰显其决心。像万通这样的工业地产新兴力量很多，比如复地、绿地、富力、五矿等等。这些公司涉足工业地产消息每每传出，都会引起强烈的关注。 纵观这些新进军工业地产领域的公司，主要分为两类：一类是房地产投资公司；一类是投资实业的公司。 是什么原因让他们纷纷投身工业地产？ 有人说这些企业在分散投资以避免行业风险。 这个答案显然有点牵强。就工业地产的投资特性而言，其本身存在投资大、回报周期长的特点，肯定不适合企业作为分散投资风险的选择。 一位投资商的话或许正中下怀：其根本在于低成本和增值性。 新鲜力量的大手笔制作 万通并不是第一个吃螃蟹的企业。 早在2005年初，绿地集团就与金山区签订协议，合作开发金山第二工业区共计4.9平方公里的土地，项目总投资高达13亿元，其中绿地集团占95％的投资份额； 2005年2月8日，上海复地集团高调进军工业地产，与合作公司共同开发上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目，该项目地块占地面积约347亩，总建筑面积26.28万平方米，复地占50％的股权比例； 2005年3月，陆家嘴金融贸易区开发有限公司以1.9亿元收购陆家嘴软件分园一工业厂房，并以6363万元的前期开发补偿金获得近3万平方米的地块，用于工业厂房建设； 2005年7月，鹏欣集团投资建设的上海国际家用纺织品产业园区正式启动，投资额达20多亿元人民币，总建筑面积超过20万平方米； 这些实力投资商们集团唱热工业地产，引来更多后来者。 美的集团在长江南岸圈地800亩，海尔在江北占据1400亩黄金地，招商物流在重庆经济技术开发区建了个占地100亩的物流配送中心…… 这一切激励了浙江的民间资本，乃至一个做配件发了财的个体老板，都想把手里头的钱投向工业地产。 沐浴改革开放春风发展起来的广东房地产巨头们，自然不会错此良机，他们也渐渐看出了其中的“门道”。于是合生创展、富力、恒大、美林基业、珠江投资、祈福等在内的诸多开发商抢着进入这一领域。 随着去年占地957亩、规划建筑面积80万平方米的大型标准厂房项目“联东国际工业城”的高调亮相，在工业地产项目一向沉寂的北京，变得不再平静。 2007年10月，五矿集团300亿建营口产业园，宣布进军工业地产； 海泰发展2007年制定主业转型战略，由多元主业公司向突出工业地产作为核心地位的专业地产公司转型。 2008年3月4日，冯仑在中国工业地产高层峰会上一语惊人：“万通将有可能在一两年内成为本土最大的工业地产投资商”，再一次将工业地产推到万众瞩目的位置。 有资金，没经验？ 工业地产投资要具备两个必要条件：一是大手笔投入，二是工业地产项目运作经验。 成功运作工业地产，以上两个条件缺一不可。 早在工业地产开始火爆的时候，就有业内人士指出：工业地产进入门槛并不高，但运作门槛很高。 确实，只要有足够的资金，进入工业地产是轻而易举之事。这也是这几年那么多非“科班”出身的企业能进入工业地产行业的原因。 虽然说好的开始是成功的一半，看似这些企业进入工业地产就能平稳发展，但毕竟隔行如隔山，资金雄厚不一定能运作好。 工业地产利润来源与普通房地产开发和实业投资完全不同，它主要来源于后期的经营。一方面，开发商将土地“深加工”，生地变熟地，在土地和区域环境上实现升值；另一方面，以招商引资实现投资回报，这对开发商提出的要求更高，并非拿到地皮就可一劳永逸。 厂房的建设涉及很多专业知识。建厂房要考虑的因素很繁琐，包括选址、厂房建材、通风、排热、地坪、消防等等。 这还只是厂房这一简单载体的建设。在工业地产经营上，开发商不仅是建几栋标准化厂房，更重要的是引进先进的管理模式，为进驻企业提供横跨整个生产供应链的全套服务，包括设计研发、物流运输、生产制造、人才培训、信息技术等全方位的管理服务。 “我们并不是单纯的卖标准化厂房，其实这并不能为我们带来什么利润，最重要的是产业链管理所带来的效益。”一投资商坦言。 　 风险不小 并不是给这些高调进入工业地产领域的新鲜力量泼冷水，风险是客观存在的。 房地产行业调控政策频出，不少开发商们为躲避风雨，转投工业地产本来无可厚非。但这样大批量的进入，也带来投资与经营商的风险。 别看着国外那么多工业地产巨头纷纷抢滩中国市场，尝尽甜头，就“跟风式”地进入工业地产。它们可不同国内的开发商，为什么这样说？ 首先，基础落差。进入国内工业地产市场的国外投资商，如普洛