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烈火焚烧，凤凰涅磐？ ——新政下的社区商业 引言： 2006年以来，政府出台了一系列房地产宏观调控政策，以遏制房地产投资过热及房价的一路高企。一部分开发商把眼光投向了商业地产，而与住宅市场相关联的社区商业成为投资焦点。虽然社区商业的现状在一定程度上阻碍了其发展，但是新政后开发商在融资、开发模式、销售经营等方向有所更新适应市场变化，同时投资者、经营者在投资方向、业态、销售经营等也开始完善。最后本专题通过一些案例来对社区商业的融资方式、开发模式、建筑设计、销售、经营等作出社区商业以后良好发展的建议。 一分钟摘要 社区商业现状难保其健康发展 社区商业作为住宅的配套建设而不受重视，出现社区商业分布、比例不均，错误开发模式，定位、业态、目标客户雷同，规划、建筑设计不合理，销售与经营分开等等缺陷，导致社区商业不能健康发展。 政策催化社区商业 2006年5月出台的《关于加快我国社区商业发展的指导意见》给社区商业发展提供了一个契机。2006年的“国六条“、“国十五条”利刃指向住宅市场，间接给社区商业发展提供了机遇。 新政下开发商、投资者、经营者新变更 新政、新市场下，开发商在投资方向、开发模式、社区商业规模、销售经营等有所变更、创新，而投资者、经营者也在投资方向、业态经营、销售经营等有更高要求。 新政后的社区商业的发展趋势 新政下各城市的社区商业蓬勃发展，采用先进的业态形式，由传统的社区配套商业逐渐向区域商业发展。 社区商业的融资渠道、开发模式、建筑设计、销售经营的建议 新形势市场下，融资可多渠道实施，开发需思路创新、安排比例合理、发展邻里型社区商业、定位明确?、错位开发?、与住宅相联系，建筑设计上街区式设计、层高和店铺间隔布局合理，经营管理上经营业态以“便民”为准则、合理安排承租户的关系、专业经营管理。 2006年出台了多项宏观调控政策，矛头直指住宅市场，虽然宏观调控对商业地产的发展存在潜在影响，但同时也为开发商认识商业地产开发风险，分析和解决其中的问题提供了警示和审视的机会。开发商若能从开发模式、融资模式、经营管理等这些最根本的要素出发，从体制和机制上进行纠正或创新，就能保持商业地产的持续高速健康发展。 链接：社区商业的基本情况（详细资料请参阅《决策情报》第43期特别专题）。 一、社区商业现状难以保证其健康发展 ●社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。 ●但是社区现状却令人担忧。 社区商业分布、比例不均，配套不完善 ●商业结构的不合理是造成社区商业左右为难的主要原因。 ●典型情况：目前北京大部分的商业设施都集中在三环以内，商业网点规划中很少涉及到周边社区，这就导致了位于三环外的新兴小区商业结构混乱，缺乏规划性。一些社区盲目扩充底商，个体经营者较多，但却忽视了高端消费群体对于购物中心的需求；而一些社区一味建设大型购物中心，则忽视消费者生活中对于便利的基本需求。 ●如何将大、中、小各种类型的商业配套有机结合，平衡社区商业结构，而不是各自为战，是社区商业建设中需要首先考虑的问题。 错误开发模式、功能导致社区商业难销、空置 ●社区商业不外乎三种类型：底商、集中式商业楼和商业步行街，其中底商又采用得最为广泛。 ●开发商对经营业态没有明确的规划，定位简单粗放，使社区商业同质化竞争严重，直接后果是使商家选择面狭窄，相对粗放的业态定位，往往又会造成经营混乱，难以吸纳人气、形成商气，致使商家不愿入驻，投资者持币观望。 ●典型案例：如佛山的湖景板块楼盘的社区商铺都是底商，各大开发商基本上是定位高档的商业，而该区域的升值潜力难以在近期实现。各楼盘的底商都是零散销售，经营管理只是交给物业管理公司进行粗放式的经营。结果该区域的商铺出租率不高，很多商家经营不善而频繁换商家或者业态不完善，导致恶性循环，降低了周边商业价值。 销售与经营分开，导致销售和后期经营管理困难 ●社区商业一直是以配套住宅住户的角色定位，开发商并不重视这一部分的开发，有的开发商只是把这部分作为资金回收的一种手段，有点甚至住宅部分不能赚钱，就加大商业这部分的面积赚取利润。 ●开发商在定位不明确的情况下，将大多数商铺拆散出售，使得商铺商业形态不明确、混乱，同时在不专业的物业管理公司（商业经营公司），经营缺少必要的后期运营与管理，“养铺”不足导致商户入住率低，因配套不完善住宅业主也不愿入住，这样进一步商铺缺少顾客而难以为继，形成恶性循环。 4、 定位、业态、目标客户雷同，导致恶性竞争 ●很多住宅大盘项目的商业配套，都是开发商各自为政，经营业态、功能定位、目标客户群都非常类似，这样根本无法形成规模效应，这也是很多郊区楼盘尽管住宅都已入住，但商业配