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投资定制项目实解 ——解析置地公寓全程操作策略 ■编辑 顾芳恒 中国承诺2006年银行业和流通领域的全面开放， 以及人民币升值的预期，进一步激发了以外籍客 户为主的投资购房及租赁的需求。然而近几年，房 地产市场新增供应一直低于成交规模。仅考虑供 求关系的影响，2005年高档住宅价格指数比2004 年上涨约9.8%。2006年的新房价格还将受到供应 结构、刚性成本及人们对房价会上涨的预期等诸 多因素的影响，仍呈上扬趋势。租赁市场水涨船 高，整体租金水平也将有小幅上升。 在新房价格和租金水平都呈上涨趋势的市场环境 中，置地公寓准确定位，开盘上市，取得了前 期销售工作的成功。 前瞻战略研究模块 位置决定人群，人群决定产品，产品的综合性反过来与位置及基于位置基础上的客户的利 益点相匹配。位置是项目最核心的条件，位置决定人群，如三元桥商圈的居住者多数为国际化 的财富阶层；人群又决定了产品，在特定地块上产生的必将是针对客户需要的产品类型。 置地公寓在位置与客户分析的基础上得到科学明确的产品定位，并将这一定位贯穿到产品设 计实施的每个环节中去，整个项目的操作过程可以看成是一个从分析问题到解决问题的过程。 一、北京高档住宅市场分析 自2005年6月房地产遭遇系列宏观调控以来，北京房地产市场虽未受很大影响，但热度仍有 所下降。据北京房地产交易网统计，2005年8月，北京住宅预售数量为12357套，比去年同期少 2500多套。2005年，北京住宅交易量整体上下降了4.1%，在一定程度上表明了购房者的观望心 理。但是，住宅预售量在2005年9月后开始出现上升趋势，销售量反而比去年同期多出近1500套， 10月份这一数字已升至3000多套。从这些数据分析来看，北京房地产市场从2005年9月开始逐渐 走出观望期，宏观调控对北京住宅销售量的影响已开始减小，2006年继续呈现回暖趋势，成交量逐 步上升。更值得关注的是，尽管2005年住宅的总体销量下降，但依靠强劲的需求，高档住宅的售 价依然上扬了9.8%。预计未来三年，北京高档住宅的售价仍将以每年5%~10%的迅速攀升。 1、北京高档住宅供给量及空置率分析 目前北京高档公寓投资型购 高档公寓年度供给量及空置率变动图 买者占到20%~35%，且主要群 体属于长期投资。据仲量联行公 司统计数据显示，2005年北京有 超过7500套高档公寓投入市场， 2006年北京市将有4000多套高 档公寓竣工，到2007年入市的高 档公寓数量预计将达到3200套。 在未来三年内，高档住宅的空置 率将徘徊在20%~24%之间。然 而从图的分析我们可以看出，高 档住宅的空置率在2003年达到顶 峰以后，现已逐年呈下降趋势，而且，置地公寓所在的第三使馆区的空置率一直比较低。 138 《决策情报》总第64期 解析置地公寓全程操作策略 地产赢家档案 　2、北京高档住宅租赁市场分析 将北京高档住宅市场分为CBD、机场/郊区、使馆区、金融科技区四个板块，从住宅环 境、主体物业类型、主体客户类型和租金标准四个方面进行分析比较。 北京高档住宅租赁市场概况 比较项目 CBD 机场/郊区 使馆区(第二、第三使馆区)金融科技区(中关村/金融街) 住宅环境 ★★ ★★★★ ★★★ ★ 主体物业类型 服务公寓 低密度别墅 高档公寓 酒店式公寓 主体客户类型 商务短期客户 家庭带儿童 常住家庭型 研发项目短期客户 租金标准 25~30 16~18 13~18