新国八条及房产税出台后对房地产市场的影响及未来走势研判2011.ppt

沪版房产税解读 * 其次，房产税对房价上涨预期影响甚微。 从上海版房产税的税率来看，0.6%（或0.4%）的税率并不高，不会对市场产生重大的逆转作用。 （1）对普通自住者免税，无影响； （2）对投资客而言，每年0.6%，甚至0.4%的税率，相较动辄10%的年收益率，根本难以阻止其投资需求。更何况，目前来看，国内尚缺少更好的投资领域。 从“既往不咎”免税规则来看，一方面，鼓励了以往投资性购房继续持有房产的愿望，另一方面即便新买房，房产税的负担也比预期减少许多。买房依然会作为家庭资产保值、增值的主要途径。 此外，按市场价格的70%为纳税依据、房价低于前一年平均价格2倍的税率为0.4%等规定使得上海房产税实际对购房者的影响更低。 因此，由于税率不高，影响范围有限等原因，沪版房产税或难以对房价预期形成直接影响。 房产税 结论综合 * 房产税出台在新“国八条”之后，相较两大政策，不但没有产生叠加效应，房产税的作用反而被削弱了。 新“国八条”中最为严厉的政策莫过于限购政策，这一政策真正严格执行后，上海房地产市场的成交量或将出现急剧下滑，高收入、多房产的购房人群被驱逐出市场，而买房的人群更多为首次购房或中低端消费需求。 综合“既往不咎”的原则，沪版房产税或将面临“空城”的尴尬，即最该征收房产税、也最有可能被征收房产税的购房人群由于限购而不买房，房产税失去了征税来源。 由此我们认为，沪版房产税税制改革的试点意义远大于其对房价可能产生的影响。 房产税 分析思路 * 一、房地产市场背景 二、政策出台背景 三、对国八条及房产税的评述 四、未来市场走势研判 * 房地产市场不确定因素 长期影响因素 短期影响因素 核心影响因素 十二五规划 保障房 限购及资金监管 开发商资金来源 房产税 供需的释放 2011年的两会 国内货币和信贷扩张 房地产市场的确定性逻辑 影响因素 人民币升值预期和国际热钱流入 地方政府维持和推高地价的动机 长期影响因素1:2011年，十二五规划的启动年，房地产市场的定调将决定未来发展方向 * 影响因素 2011年 2015年 合理引导住房需求 加快土地、财税（房地产税）、金融政策调节 加快住房信息系统建设 完善符合国情的住房体制机制和政策体系 2 促进房地产业平稳健康发展 加强市场监管 规范房地产市场秩序 抑制投资需求 增加中低收入居民住房供给 强化各级政府职责 加大保障性安居工程建设力度 加快棚户区改造 发展公共租赁住房 3 1 《十二五规划建议》中关于房地产行业的定调——凹显长期性 长期影响因素2:保障房批量投放后期将逐步分流低收入人群及夹心层家庭在商品房市场的需求 * 5% 15% 65% 10% 5% 低收入家庭（经济适用房） 最低收入家庭（廉租房） 最高收入家庭 高收入家庭 中等收入家庭 夹心家庭 商品房市场 出租房市场 保障房市场 “十二五”规划3000万套保障房的投放 影响因素 短期影响因素1：限购与资金监管的城市扩大化 * 政府行政指导 北京限购 一类全面限购 二类部分限购 全面限购 个别城市资金监管 一类全面、部分二类预售资金监管 预售资金全面监管 中短期房地产市场发展的计划性增强 影响因素 短期影响因素2：开发商资金的来源状况决定其对市场的控制力 * 房地产开发企业的投资资金总额目前暂且尚未出现压力； 开发商投资资金来源分类占比中，其他资金（主要为定金、预收款和个人按揭贷款）连续上升；自筹资金下跌； 开发商投资资金来源累计同比增速中，利用外资出现大幅度的上涨，其他资金出现大幅度下跌，自筹资金微量下跌。 国家统计局08年——10年10月统计数据 影响因素 短期影响因素3：房产税因开征对象的不同及购房目的的不同，对市场的影响存在差异 * 房产税 存量房 增量房 自住客 投资客 自住客 投资客 增加负担 有限抑制 抑制需求 调节供需 p2 p1 p3 p2 p1 D1 S1 S2 税收转嫁 4.15调控以来，房产税的传闻一直萦绕楼市； 9.29调控，房产税试点工作落地猜测不断，多少让市场麻木； 新国八条出台后，房产税征收在上海和重庆启动，房产税的开征，在中短期将会打压房价；而长期来看，额外的税收将在住房需求者和供给者消化，市场达到新的平衡； 由于与国八条出台时间间隔短，房产税威力并不像行业猜测那样具有影响力； 开征房产税，政府将从楼市中分得一杯羹，能够减缓地方政府对土地财政的依赖； 税收T 影响因素 短期影响因素4：历年第一季度成交较为低迷，第二季度会呈现反弹趋势 * 从历年数据看，一类城市销售旺季主要集中在第二季度，二三类城市主要集中在4月、11月、12月 注：一类指北上广深，二类为天津、厦门、大连，三类指郑州、武汉、长沙，时间段为2006年1月—2011年1月，计算平均值 影响因素 核心因素：“三个力量”主导流