万盛旅游文化街营销执行报告.docVIP

万盛旅游文化街营销执行报告 本营销执行报告是在定位研究所指明的项目定位基础上，在确保项目销售目标充分可行的前提下，面向需求市场和竞争市场，制定出创建项目“关键竞争力”即品牌力、产品力和价格力的整体营销策略。 其中，品牌力将围绕市场对开发企业实力、信誉的接受度展开，从而奠定项目快销、完销和盼销的感性基础。 产品力是指将项目规划设计的优秀之处系统转换成市场能够领会、容易接受的形式，以适当的方式进行传播，从而促成市场对产品性能的充分认知，并形成对产品价值的较高预期。 价格力是围绕着市场心理预期和竞争环境的预测，制定出项目定价在时间、空间上的组合策略，以求在确保项目资金回笼速度的同时，实现项目开发利润极大化。 以创建上述关键竞争力为目标，本报告从以下五个方面进行总体构建： 营销策略 营销渠道 营销节奏 营销执行 营销模式 招商执行 并对项目可望的资金回笼按时间序列进行了初步计划，同时对此后各项营销准备工作制定了计划，作为今后工作的指南。 营销策略 首先项目定位的总体原则是项目营销策划原则的重要组成部分,在项目营销工作执行之前我们预先明确了以下三项基本原则，即： 1、经济效益.vs.社会效益。 项目地块资源的特殊性以及历史原因决定了该项目是一个“形象工程”更是一个“政绩工程”，因此其社会效应不言而喻，但社会效益得益于经济效益，从而使经济效益的地位高于社会效益。 2、品牌创建.vs.利润极大化。 品牌创建能够带给企业更大的利润，但品牌的创建是一个循序渐进的过程，并需要企业综合实力作为持续支撑。因此，实现并确保项目开发合理利润是前提，在预期利润保障的同时实现品牌的创建。 3、长期收益.vs.短期收益。 产权式商铺销售是一个资金密集型的高投入、高风险行业，因此短期收益应作为基本保障，在此基础上谋求长期收益最大化。 此外，本项目在营销执行过程中还应当坚持以下原则： 实事求是重视区域市场供求现实。 自此至项目可能的开盘为期尚有几个月，期间将有竞争楼盘涌入、区域市场、重庆市场甚至全国房产市场等宏观环境发生变化，一方面策划应当尊重市场现实，另一方面必须前瞻性的把握未来的竞争格局和需求格局。同时，坚持实事求是的策划原则，还要求我们在本次全程营销工作的基础上，为今后可能出现的市场变化做好灵活变通的准备。 充分发挥项目地块的特色追求卓越。 根据市场调查报告记载,本项目位居万盛区入口处,还有一河,一园,一路和第一街作为大环境支撑,成为万盛区甚至周边的稀缺地理环境资源.紧紧把握住这一关键特色,由此创新拓展项目营销策略的视野,一定是本项目成大功的关键原则. 营销策略定位: 项目总体营销策略总括起来为以下6点，即： 序号 标题 性质 1 以品牌为基础，以产品为核心，以价格为关键。 战略性 2 放大的视野等于放大的成功 3 以资金需求的满足为底线，达成高潮迭起的销售节奏。 原则性 4 市场细分，定制营销 策略性 5 紧紧围绕产品及其定位大做文章 6 手段专业，细分功能，精准打击 说明： 品牌 品牌是市场的绝对号召力。在当今日渐成熟的房地产市场中，商业地产要想赢得市场的追捧并达成销售资金回笼目标，仅靠产品图说是很难奏效的，需要企业和项目品牌在更大程度上掀起市场的充分关注。这样，一方面需要在开发商的实力、信誉上做出渗透人心的认同度；另一方面需要在合作伙伴的专业技能、项目定位等方面做出“绝对说服力”的样子，以增强市场对项目的期待和信心。从而营造出品牌向心力，使项目从入市时起逐渐形成盼销的心理，在项目开盘后方可能达成快销的局面。 因此，我们认为在本项目的营销中，品牌是基础。同时也是公司得以持续运营的前驱条件。 产品 产品是营销的内容，包括建筑产品和附加在其上的概念。所有营销工作都应围绕产品展开。其中，尤为重要的是三个方面： 硬件概念化: 每一个物质的背后都有一种精神支持，每一个建筑的背后都有一种对城市、对生活、对人文的理念作为支撑。也只有将这种概念挖掘出来（而不是杜撰出来），并将其演绎成目标客户群喜于接受的形式，产品才能为市场所认同。 之于本项目的操作模块设计： 产品的细化: 本项目的产品业态划分、功能定位、产品布局、配套设施设备等都应在细分的基础上做出具体的成品标准，以求实现精准的市场针对性。如：临街独立商铺和主力店所面对的目标客户群绝非在同一层面，其各自招徕客户的核心竞争力也当不会从一而终。 之于本项目的操作模块设计： 产品美学化: 无论是投资客户还是普通消费者，对于建筑美学的理解都是有限的，更加无法把握建筑美学对于房屋增值保值的力量。建筑师的语言需要通过营销的翻译，方能变为市场能够领会的美。譬如水晶郦城将建筑美化为水晶，更加有利于客户读懂规划沙盘的美。只有实现了产品的充分理解和演绎，才能使产品真正作为营销的核心利