东方财富广场B幢可行性研究报告20040513.docVIP

第一部分 项目概况 一、项目基本情况 东方财富广场原名远华国际大厦，地处江头规划区内，西为厦门主干道嘉禾路，北临江头区五号路（18m宽），东临江头区一号楼（24m宽），面向江头公园，南面是蓄洪人工湖。环境优越，交通便捷。该工程原为酒店及办公建筑，于1997年11月经有关部门审批通过后开工，于2000年因故停工，其时已完成全部结构工程，部份外立面幕墙工程及少数设备安装工程。该工程于2003年通过公开拍卖方式，由我司以1.63亿元人民币竞拍所得。根据厦计投资[2004]123号文件，更名为东方财富广场，建筑性质为酒店、住宅及商业。 当前项目主体建筑由A幢28层、B幢20层组成，其中A幢整幢及B幢的3楼至6楼裙楼部分确定为五星级酒店及其配套场所，并由国际著名的喜来屋酒店管理公司进行管理。 二、东方财富广场B幢概况 1、B幢立项为住宅及商业，七至二十层为住宅，建筑面积约为15011平方米，一层、二层为商业用房，建筑面积约为1660平方米。 2、B幢主体结构已完成，原设计功能为办公写字楼。 3、本项目所处区域为厦门的次中心位置，市场配套齐全，交通方便，依托于A幢作为五星级酒店开发，配套可得到进一步的完善。 第二部分 市场状况 一、厦门市房地产市场总体状况 1、厦门房地产概况 当前中国宏观经济运行良好，为房地产健康发展造就良好的外部环境，全国房地产发展呈供需两旺的局面。厦门通过长足发展，以滨海风情和美好环境，赢得了国际花园城市、东南亚最具潜力的旅游城市、中国房地产开发投资潜力10强城市等一个个殊荣，必将成为全国乃至国际关注的城市，成为新的投资热土，备受厦门市场以及厦门以外的周边城市乃至国内外一些新财富阶层的青睐； 房地产业是厦门经济建设的主导性产业之一，近年来整体市场呈上升趋势，尤其是2003年商品房市场表现突出，全市商品房实际销售面积、预售面积分别比去年同期增长17.63%、16.33%，完成总投资79.27亿元，增长了27.18%。进入2004后，市场表现持续走强，保持着房地产业持续健康的发展势头。 2、2003年厦门市商品房市场量值描述市场状况 商品房总量 其中(万㎡) 数量（万㎡） 同比增长 住宅 写字楼 商业 其他 施工面积 1290.19 17.84% 918.22 63.96 163.88 144.13 新开工面积 350.53 -1.25% 272.53 3.01 34.45 40.54 实售面积 265.92 17.63% 217.13 11.99 25.48 11.32 预售面积 212.71 16.33% 192.05 2.4 12.81 5.45 3、市场走势分析 2003年第四季度，厦门商品房均价创下了全年的最高点，达到了4431元/平方米，但主流价格区位仍在3000~4000元/平方米，占销售总量的42%。而2004年初继续保持着销售强势，且前两个月里销售主力价格区位已保持在4000元/平方米以上，占总销量的59%以上，商品房住宅价格比去年同期更是上涨了756元/平方米，预计今年商品房价格应延续稳定攀升的发展行情。 二、项目周边区域市场状况描述 本项目所属江头片区的开发环境近年来发展迅猛，特别是2003年更是达到了开发高潮，整个江头板块逐渐形成城市急剧扩张而自然形成的城市次中心。但江头片区总体定位为建材交易市场，原属于城市偏郊地区，外来聚集人口较多，现整个区域消费能力高，但所体现的档次不高。该区域商品房价格借助江头公园的形成再次急剧攀升，但整个片区市场目前均价最高也仅保持在4500元/㎡左右。 该区域当前尚保持较好的市场发展势头，但若无新的规划力量注入，很难在档次上有大的突破。 三、B幢产品切入市场定位 1、市场定位 东方财富广场B幢的开发，必然要求寻找新的支撑点，跳出江头片区的局限性。而依托于喜来登五星级酒店是B幢开发的最大突破点。当前国内市场上，依托于星级酒店产生的酒店式公寓、公寓式酒店等市场反映很大，销售价格及销售速度不断攀升。 根据本项目的具体情况，建议本项目进入：酒店式公寓的市场。 A、原有的结构限制及当前的市场反映，本项目不适合普通住宅的开发。 B、A幢开发为喜来登五星级酒店，作为公司的长期收益项目，B幢应作为短期收益项目，可为公司资金运作起到平衡作用。 C、若作为公寓式酒店开发，为了能与A幢起到相互促进的作用，必然要求由喜来屋酒店管理公司一起管理，但该公司要求整个项目不能销售方可管理。 2、产品定位 依托于A幢五星级酒店，B幢规划为五星级酒店式公寓，兼具商务和居住双重功能，业主享受五星级酒店式服务，为目前厦门市场上唯一真正意义上的星级酒店式公寓。而一二楼规划为整个项目配套服务的商业区域，主要以主题式独立店面体现。 3、价格定位 A、本类产品在国内其他城市的价格表现相当突出，在