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东直门项目 市场研究报告 呈送：北京中联香江房地产开发有限公司 日期：二OO五年十一月 目 录 第一章 宏观市场分析 3 1 北京市宏观经济形势分析 3 1.1 北京市国民生产总值 3 1.2 北京市人口及收入状况 5 1.3 奥运经济效应对宏观经济的影响 8 1.4 房地产开发经济技术指标 10 1.5 规划及产业布局分析 16 2 政策研究 24 2.1 房地产产业发展政策分析 24 2.2 金融政策 28 2.3 土地政策分析 30 2.4 交易管理政策分析 33 3 市政交通建设对高端公寓市场的影响 35 3.1道路交通 35 3.2绿化 38 4 相关地区公寓供应分析及区域市场特点 39 4.1总体供应情况 39 4.2区域市场热点 39 5 需求分析 42 5.1需求情况 42 5.2需求特征 43 6 公寓宏观销售分析 45 6.1总体销售方式 45 6.2总体销售情况 45 6.3总体销售特点 46 6.4该区域销售特点 50 7 公寓宏观价格分析 53 7.1总体价格走势 53 7.2总体价格定位 53 7.3该区域价格定位 54 8 未来整体市场预测 55 第二章 区域市场分析 56 1 区域市场分析说明 56 1.1 区域市场的界定 56 1.2 样本的确定 57 1.3 分析内容说明 57 2 供应量分析 59 2.1 住宅总体供应量 59 2.2 项目规模分组分析 61 2.3 目前在售面积 61 3 产品分析 63 3.1 规划设计 63 3.2 住宅硬件水平 65 3.3 户型分析 67 3.4 区域内小区配套 69 3.5 装修水平 71 3.6 物业管理 77 4 价格分析 82 4.1 各项目价格比较 82 4.2 总体均价 84 4.3 价格分组分析 84 第三章 客群特征分析 85 1 重点项目成交客户分析 85 1.1 海晟名苑成交客群分析 85 1.2 工体三号成交客群分析 85 1.3 银钻公寓成交客群分析 85 2 调研项目客群特征分析 86 2.1 客群定位模型 86 2.2 客群特征描述 86 第四章 主要竞争对手横向点评 88 1 海晟名苑（北区） 88 2 工体三号 89 3 银钻公寓 90 第五章 区域市场研究总结 92 1 供应量 92 2 产品 92 3 价格水平 92 4 销售 93 5 客群 93  第一章 宏观市场分析 北京市宏观经济形势分析 北京市国民生产总值 1.1.1北京市国民生产总值及增长率 图表 1：1991-2004年北京市GDP曲线 资料来源：北京统计局 从1991年到2004年，北京国民生产总值保持持续增长。 从1991年到2004年，北京国民生产总值保持持续增长。1993年，国家实行了经济体制改革，国有企业经营机制由国家宏观调控转向由市场决定生产的形态，从而使国民生产总值增长率在1994年达到历史最高水平13.5%。 1994年以后，北京市整体国民生产总值继续保持上升的势头，但是增长率有所降低，趋于小幅度稳定增长的势态。2004年，全市实现生产总值4283.3亿元，比上年增长13.2%，为1995年以来最高增速。《2005年国民经济和社会发展计划草案》2004年，在国际市场波动、国家加强宏观调控的大背景下，北京市经济继续保持较快增长。产业结构继续改善，增长质量稳步提高，三大需求协调发展，物价水平低位运行，人民生活稳步改善。从全年经济发展趋势看，预计在实现经济“软着陆”的目标下，在宏观调控和市场作用的双重影响下，全国经济高速增长的惯性作用逐步减弱并出现平稳回调的趋势。北京市经济由于正处于新一轮经济增长的上升阶段，又有奥运基础设施建设等项目的支撑，经济增长的内在动力较强，在国家不再出台新的调控措施，地方加大落实现有政策的情况下，预计全市经济人口及收入2：2000-2004年北京户籍人口与常住外来人口对比图 资料来源：《北京市统计年鉴》（1996-2003）和2004年北京市统计公报 外来人口比例逐年加大 随着北京经济的迅速发展，城市建设步伐的加快，大量外来流动人口涌入，外来人口的相当一部分人已经融入社会经济生活的方方面面，成为没有常住户口的本市市民。当前，为了促进农村富余劳动力向城市转移，鼓励农民进城务工经商，取消了对外来流动人口的某些收费项目，放宽了政策，同时，由于我国加入世贸组织和北京将承办2008年奥运会，蓬勃发展的经济必然会导致流动人口的增加，因此，分析北京市流动人口的现状和未来发展的趋势及对策是十分必要的。 从图可以看出，从2000年到2004年，北京市的常住人口呈现不断增长的势头。随着城市的扩张和郊区城市化的发展，北京周边许多小城镇实施移民试点政策，吸引了许多外地人口落户北京，成为北京常住人口。 北京外来人口数量的