佛山房地产市场“十一”国庆黄金周市场报告.docVIP

佛山经纬房产咨询有限公司市场调研部 　　2008年10月6日 　　特别声明 　　本报告采用之基础数据均来源于各区建设局网上签约数据库，因网上签约数据有一定程度的滞后性，报告将结合实地调研因素令所列数据尽可能反映项目即时成交状况，谨供参考之用。 　　一、楼市概况 　　今年黄金后佛山楼市供应呈现出“供应巨量，结构趋于多元化，降价蔓延”的总体特点。相对于去年楼市十一黄金周高峰期，今年黄金周在供应放量的形态下，虽然整体市场没有呈现出令人期待的“井喷”成交，但出现不少楼盘热销，一扫今年以来的成交颓势。可见，市场刚性需求依然存在，而在缺乏行业撬动因素及宏观经济疲弱的情况下，今年市况依然呈现低迷状态。 　　市场个盘存量放大，旧货新卖现象明显。鉴于今年市场成交萎缩，各大楼盘存货量同比增幅较大。与去年相比今年推新盘的项目减少，根据经纬市场研究部统计，禅桂中心城区30个主要楼盘，新货推盘比例只占不到1成半，且多为小楼盘，与去年集中品牌发展商集中节点推新盘相比大有不同。存货的压力令开发商拿出各种款式的促销方法，部分消费者也在此时结束观望从而购入心头好。在此促使下，虽然“供大于求”的局面未比打破，但成交量明显上升。 　　“旧货新卖”的推货策略主导楼市，大部分楼盘不敢冒险推出新货，而趁节点促销旧货或者推售车位和商铺。在发展商保守的策略下，导致缺乏新货入市，令楼市很难形成市场热点。 　　供应结构继续丰富，中小面积产品比例增大。受“90/70”政策限制及市场环境转变影响，去年大面积产品一统天下相比，今年中小户型产品在市场供应结构占比逐渐增大。今年黄金周，公寓产品及70-90方的两方产品在中心城区占有一席之地，占供应比例15.6%；但三房及三房以上产品依然是市场主导，分别占比为43.2%及33%，另8.2%为复式及别墅产品。目前，市场供应中小积的项目均为规模较大项目的边缘产品，以配合容积及阻挡噪音等为规划设计目的，因此，能够满足二次或多次置业的产品十分充裕，但中小户型偏少的问题也令很多出于刚性需求初次购房的消费者缺乏选择。 　　调价策略继续执行，价格一再逼近成本线。国庆黄金周是今年以来最大规模的一次楼市促销，开发商们集中力量推新货，力求赢得市场。市区楼盘及诸多品牌开发商促销手法均以打折、送入伙礼包、推特价单位为主，更有甚者推出购房抽名车、购房送车位等优惠吸引买家；与前者暗地变相打折不同，国庆期间开发商明码实价降价，以价格为主打来吸引新老客户。纵观黄金周期间，在提供优质产品的基础上，价格调整一步到位的项目，无论是新盘还是存货都取得不错的销售成绩。例如禅城区的丽日玫瑰以低价对最后100套洋房进行促销，取得黄金周销售66套的业绩；桂城金御华府及三水丽日坚美以优惠价格开盘，均达到当天销售7成以上的成绩。根据房管局数据显示，黄金周禅城区商品住宅签约均价为元6681/㎡。中心城区禅城市场已经出现了“破六”的品牌楼盘产品，而桂城则出现“破五”产品，相对近两年开发商在土地和建安上的高成本投入，价格一再逼近成本生死线。 　　调价策略的执行范围也呈现从对市场敏感度较高的中心城区像镇区扩大的趋势。黄金周乐从、三水、狮山等镇区产品定价都有较大程度的下行。诸多街镇项目纷纷打出每平方米“3字头”的优惠价格。价格及促销无疑是国庆黄金周最吸引买家的法宝。例如乐从威斯广场以2750元起价作为吸引点，大大地拉动了现场人气。 二、区域楼市情况 　　1.禅城 　　亚艺板块 　　(一)佛山雅居乐花园 　　营销活动：10月1日举行中国羽坛“神雕侠侣”的林丹和谢杏芳见面会，并于当日下午与奥运羽毛球男单冠军林丹，女单亚军谢杏芳同场切磋。 　　活动点评：10月1日见面会现场人气较旺，约60-70人参加，但整体对项目的推售促动不大，销售中心人气冷清，仅2-3台客。新推产品户型结构不合理，样板房装修简单，通道包装简陋，在很大程度上压抑销售。 (二)金地?九珑壁 　　营销活动：该项目黄金周期间以消化存货为主，并举行国庆嘉年华活动。现场有歌舞、抽奖等活动，主要针对入场客及业主。 　　最新动态：9月29日上午11时，现场约有5台客，其中1台为成交客。8座楼王单位预计10月下旬开卖，面积250平方米，预计均价8000元/平方米。 　　现场截图: (三)嘉俊华苑 　　最新动态：该项目9月下旬已开始进行内部认购。下订2万元即可定单位及车位。据销售人员口述，截止至9月28日，约有23台客户已下订。 　　营销情况：该项目采取一次性推售策略，黄金周期间无举办任何营销活动。9月29日上午10时，现场约有5台客。当日开放两间清水板房，在场客户普遍对其方正实用型产品表示认同。精品板房预计10月中旬推出。 　　现场截图: (四)九鼎国际城 　　营销活动：9月30日-10月5日现场举办新旧业主抽奖活动。 　　活动点评：9月30日，当日现场