北京城建 09 年业绩较为明确-房地产上市公司调研系列报告之六.pdfVIP

调研简报 北京城建（600266）：09 年业绩较为明确-房地产上市公司调研系列报告之六 增持（上调） 房地产行业 2008 年 11 月 27 日 周炯 010 zhoujiong@ 事件描述： 近期，我们对北京城建进行了实地调研，与公司管理人员就公司的经营情况、发展战略和行业观点等问 题进行了沟通交流。 评论： 1.09年业绩确定性高。公司09年主要项目结算来源是北京世华水岸一期、花市枣苑、北苑家园以及奥运村 等。其中，世华水岸项目一期已售完，均价13400元/平米，将于明年确认收入；花市枣苑项目4幢写字楼 已售出3幢，收入6.7亿元，也将于明年结算；公司参股的奥运村项目销售非常好，目前已基本售完，均 价高达25000-28000元/平米，09年将开始贡献投资收益。因此，公司09年业绩的确定性相当高。 2. 新开盘项目价格随行入市，取得了良好的销售效果。公司参股50%的首城国际项目近日开盘销售，该项目 地段相对较好，由于采取了灵活的定价策略，销售效果比较理想，一期已售出200多套，并且有相当的登 记客户。经过我们对该项目的现场考察，售楼处客户访问量确实明显超过其他楼盘。我们认为，在目前 的市场情况下，对合适的项目采取合适的定价策略，需求端的积极反映还是比较明显的。 3.现有储备项目风险整体可控。公司目前在北京和重庆有4个土地一级开发的项目，总规划建筑面积约130 万平米，如果项目合适，公司有望将其纳入储备进行二级开发；北京崇文区望坛的回迁房项目，预计投 资40多亿元，政府承诺的回报率为10%-15%；公司股权占比40% 的舟山项目，总规划建面400万平米， 土地成本仅为30万/亩，而目前评估值达到170万/亩；当前处于销售期的世华水岸、首城国际和北苑家园 等项目，由于项目位置较好，销售前景相对较好。公司认为目前风险较大的只有07年取得的合作开发的 来广营4号地项目，由于地价稍高，从目前来看，具有一定的风险。 4. 开始进入环保产业。公司开始进入污水处理等环保产业，目前已有7个项目，公司对项目的选择一般收益 率要求在10%以上。公司看好环保产业的发展，或将加大对此的投入。 5.对市场和行业的看法。公司认为，对于房地产公司来说，保持一个合适的规模及土地储备是合理的，盲 目扩张在行业周期反转时将是危险的，适度的储备将有利于公司的稳步发展。对于保障性住房的建设， 公司觉得政府仍然需要完善相关投资和销售等的模式，否则房企参与的动力将不强。 6. 上调公司评级至“增持”。根据最新了解到的情况，我们调整原有盈利预测，预计公司08、09年的每股收 益分别为0.57元和0.72元，鉴于公司09年业绩较高的确定性，以及公司经营风格较为稳健，上调公司投 资评级为“增持”。 诚信源于独立，专业创造价值 请阅读最后一页重要免责申明 公 司 研 究 / 调 研 简 报 表 1 ：盈利预测表（单位：万元） 单位：万元 2006A 2007A 2008E 2009E 主营收入 214,333 157,959 287,500 224,500 增长率(%) 17.88 -26.30 82.01 -21.91 减：营业成本 148,025 96,179 173,375 148,175 税金及附加 10,152 9,387 17,250 13,470 减：销售费用 7,127 5,989