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三、三维图 三维图源于大前研一的3C战略三角模型，强调将公司、顾客与竞争者三方一起考虑， 从而形成战略模型。 三维图使用特点 对三维图也分为直接引用和延展使用两种，因为在房地产咨询中，3C也是分析竞争战略必须要考虑的三要素，而延展用法则是为分析战略将3C改变成其他衡量因素。三维图使用中要关注到三个坐标的刻度，刻度一般是根据专家打分法确定的。 三维图之竞争模型 是将长沙市场别墅项目按竞争的 价格、产品和功能三个方面进行了 分类。从中可看出，大部分项目处 于价格竞争向产品竞争的阶段转向 ，甚至也有向功能竞争转化的。通 过这种分析可以清楚看到项目在未 来竞争中的竞争主打点。 注：此图源于长沙某别墅项目研究中，通过分析市场竞争特征确定项目突破点 强 弱 东方大院 岳麓山公馆 阆峰云墅 从产品向功能的转化是长沙别墅下阶段的竞争重点 威尼斯城 山湖城 格兰小镇 汀湘十里 湘江一号 同升湖 青竹园 下一个阶段 产品（创新） 强 目前所处阶段 强 功能（特色） 价格（性价比） 图3.24 四、雷达图 雷达图在房地产咨询中的使用重点是用来分析项目或企业的优势、劣势，借用的是雷达图的表达形式与表达方法。 雷达图使用特点 雷达图的分析因素在5~6个之间，如果超出此范围，则选用其他的概念图更合适。 雷达图中的衡量刻度要通过专家打分法确定。 雷达图有圆形和六边形两种表达方法。 注：此图源于深圳填海区某高端项目的竞争分析。 雷达竞争图 是用来表达竞争项目的六个竞争因素的雷达图，各项目的竞争打分是由专家打分而来，从图中可看出波托菲诺在配套、格调和客户方面具有优势，而蛇口别墅在安全方面特别突出，而本项目在这六个方面都整体优于竞争项目，同时在格调、规划和客户方面更具优势。 图3.25 市场分析 时间关系概念图 第四部分 时间关系概念图的使用特点为： 时间关系概念图主要分为两种：一种是表示与时间安排相关；第二种是表示与发展规律相关。 时间关系图的制作比较简单，确定好时间轴和相关项目即可。 时间关系图的难点在于相关活动、项目的确定及活动与项目在时间轴上的具体行动和实施。 时间关系概念图主要包括时间安排关系图和发展规律图两种，其中时间安排关系图表达计划的优势很明显，发展规律图则常用于表达事物的发展规律或发展路线。 时间安排关系图 时间安排关系图使用特点 时间安排关系图首先要确定时间段以及时间节点的单位，是以年、季度、月、周或天来安排项目。 其次要确定与时间相关的各个项目，并将各个项目与时间节点相关的事项或活动进行安排。 时间安排主要包括营销总控图、竞争布局图等。 营销总控图（世联明星图） 营销总控图是关于某段销售期内根据销售目标对各项相关工作进行的安排，通过这种安排以促进销售目标的完成。 营销总控图包含六大关键工作：推售目标或节奏、工程进度、展示包装、宣传推广、营销活动和销售物料等 图4.1 竞争布局图(世联明星图) 竞争布局图可用于表示一段时间内竞争项目的推售量或存量情况，以此来判断某个区域或某类项目的市场竞争激烈程度，进而做出确定某项目的入市时机等决策。 竞争布局图比营销总控图略为简单，但首先也要明确时间轴，一般的时间单位为月、季度和年，很少出现周和天作为时间刻度的情况 图4.2 营销总控图 主要包括销售节奏、推盘指标、营销活动、媒体安排、工程展示、物料和关键动作等内容。 注：此图是深圳大梅沙某项目的营销总控图。 图4.3 项目营销总控图 源于双塔寺街营销执行项目，除基本工作外，强调了各阶段的营销主题。 营销总控图【通过户型的逐步推进来实现项目价值】 周边区域的适当延伸 派单 销售节点 广告 物料 南北并重，东西拓举 现场包装 现场售楼处 引导旗、广告牌 户外（道旗、楼体）：形象、卖点 工地围挡 活动安排 开盘期 强销期 收官冲刺 蓄客期 引导客户，推售小户型为主。 根据排号，推售出房源。 推出大户型，对此前排号为买客户进行筛选。 消化剩余房源，维护前期客户关系 5－8月 9月 10月 11、12、1月 销售节奏 网站、道旗、短信、DM 短信、户外：开盘、卖点 楼体条幅、看楼通道 户外、事件营销活动：开盘、卖点 网站、短信 持续新鲜的事件活动 短信、网站 网站、道旗、短信 项目前期户外等造势宣传 消夏晚会 国庆嘉年华 开盘 客户答谢 旺场小活动 项目即将清盘 圣诞答谢会 沙盘 售楼部装修装饰物料 产品手册 图4.4 二、发展规律图 发展规律图主要表达的是一段年限较长的时间内，与某项目相关的发展规律。 房地产咨询中最常见的发展规律有区域的发展规律、大规