海天城市广场报告.docVIP

谨呈：武汉海天实业集团有限公司 湖北金驰房地产开发有限公司 武汉海天城市广场 市场研究及项目发展定位报告 深圳市天道房地产投资顾问有限公司 二00五年二月  前 言 武汉海天实业集团有限公司： 湖北金驰房地产开发有限公司： 承蒙贵司的信任，给予天道参与策划汉阳王家湾项目的机会。本着至诚、至信、至专的精神，我司通过对武汉典型商业个案的初步调研，以及对项目地块和商圈的分析，特此向贵司提供关于王家湾商业项目的《市场研究及项目发展定位报告》（初步），希望以此为契机寻求贵我双方长期合作的机会。 本报告主要是项目的市场调研，包括武汉及汉阳的总体经济形势、典型商业个案，特别是与项目息息相关的一些关键环节的调研，力求发现一些规律性的东西，为项目定位与经营提供参考。报告中重点分析的几大商业个案，主要是为项目的具体经营策略、建筑设计等提供一些具体参照，使项目充分融入到武汉当地的人文环境与商业氛围。 报告中提出的对物业发展的建议，则是天道对武汉商业市场分析基础之上提出的策略性思路，期望与贵方进行深入的沟通，切实在建筑规划与设计、商业经营中体现出来，形成项目自身的特色，为项目的良好运营建立必要的基础。 再次希望能与贵司达成进一步合作的关系，我们将以此为基点，在贵司的支持配合下，共同将王家湾商业项目打造成为武汉市商业地产的一面旗帜，使该项目成为2005年武汉商业地产的典范。 顺颂商祺！ 深圳市天道房地产投资顾问有限公司 二00五年二月  第一章、武汉社会经济环境分析 一、人口统计 资料来源：武汉统计信息网，2003年人口统计 2002年武汉全市总人口为7680958人，2003年底全市人口共计7811855人，比上年增长130897人。汉阳区人口为477642人，武昌区为943258人，蔡甸区为479925人，三区共计人口为1900525人。 二、产业结构 武汉市产业结构变化情况（单位：％） 产业 1995年 2000年 2001年 2002年 2003年 第一产业 10.0 6.7 6.3 6.0 5.7 第二产业 48.6 44.2 44.1 44.2 44.6 第三产业 41.4 49.1 49.6 49.8 49.7 资料来源：武汉市统计信息网 通过上表得知，随着城市化进程的加快，武汉的产业结构发生了明显的变化，二、三产业特别是第三产业在国民经济中的比重明显增大。二、三产业的快速发展，充分说明武汉市的经济正步入快速发展的轨道。另外，以商业、流通、服务为代表的第三产业的发展，也表明武汉作为我国中部枢纽中心地位逾来逾明显。经济的发展，尤其是二、三产业的快速发展为提高城市居民收入奠定了基础。 三、工业产值 2004年工业生产保持快速增长的强劲势头。全市规模以上工业企业全年完成工业总产值1678.34亿元，增长26.0%，增幅比上年提高8个百分点。全年完成工业增加值538.89亿元，增长21.7%，增幅比上年同期提高7.4个百分点，规模以上工业企业的生产总量和增幅均创历史新高。 2004年，武汉的投资从3月份开始增长加速，各月投资增幅不仅高于全国、全省平均增幅，还高于19城市平均增幅。3-11月份投资增幅最高为53.9%，最低为44%，相差不到10个百分点，表现为高位平稳运行态势，波动幅度均小于全国和全省的波动水平。 五、财政性收入 2004年，武汉城市居民财产性收入增长较快，居民人均财产性收入为160.51元，比上年增加82.37元，增长1.1倍。利息收入、股息与红利收入、其他投资收入、出租房屋收入等均有较大幅度增长。虽然财产性收入占可支配收入比重仍然很小，仅为1.7%，但其作为居民可支配收入来源的一个新的组成部分，如培育得当，有望成为居民可支配收入增长的重要因素。 六、招商引资 2004年全市引进内资总额145亿元，同比增长34％；引进驻汉办事机构224家，其中注册资金1000万元以上的大企业、大公司驻汉办89家，同比分别增长约35％和37％。迄今为止，全市共有外地驻汉办事机构2000家，内资内联企业近万家，已成为武汉经济和社会发展的一支重要力量。 武汉外来经济入汉规模也有所扩大：2004年全市发展投资规模5000万元以上的内资内联企业41家，同比增长28％；引进内资500万元以上项目218项，同比增长近30％。外来经济繁荣是一个城市经济发展的标志。 七、经济增长 据调查，2004年，武汉居民人均可支配收入为9564.05元，比上年增长12.2%，增幅比上年提高3.2个百分点，创近7年来居民可支配收入增幅最好水平。社会消费品零售总额960.6亿元，增长12.5%。武汉职工年人均工薪收入为12560元，增长11.7%。其中，二、三产业职工年人均工薪收入分别为13093.32元、13699.08元，增长16.2%和12.9%。制造业（1