漳州市场报告分析.1.docVIP

漳州市场报告分析 宏观经济、环境概况 城市概况 行政区划：全市现辖二区一市八县，即芗城区、龙文区、龙海市、漳浦县、云霄县、诏安县、东山县、南靖县、平和县、长泰县和华安县。 漳州古代居民属于闽越族，现在居民主要是汉族。此外，还有畲族、回族、高山族等21个民族居住，通用语言为普通话、闽南话。全市总人口470万人漳州是福建重点侨乡和台胞的主要祖籍地，现有台湾人口中，祖籍漳州占35.8%，漳州是国务院公布的历史文化名城（1986年），迄今已有1320年历史，文化底蕴深厚，民俗风情多姿，历代名人辈出：明代《东西洋考》作者陆燮、清初“闽海才子”黄道周，近现代许地山、杨骚、林语堂等饮誉海内外。布袋木偶戏、芗剧等民间艺术丰富多彩，此外，书画、剪纸、灯谜艺术也有广泛的群众基础和精深造诣。 全国优秀旅游城市、全国科技先进城市、全国创建文明城市工作先进城市、全国双拥模范城市、国家园林城市、省级卫生城市、省级园林城市。漳州“110”被国务院授予“人民的110”荣誉称号。正在开展创建“国家卫生城市”、“国家环保模范城市”。 漳州市近几年经济发展迅速，城市化进度加快，近一步确立以工业和第三产业为主的发展路线。现今漳州市区处于城市扩张时期，加大对基础设施的投入创造一个好的投资环境；在房地产政策上建立一个良性的，成熟的，稳定的市场。为房地产行业投资和发展提供一个好环境。由国民收入的增加，市政配套的完善，楼盘品质的提高，投资渠道单一和漳州特殊的地理位置引发巨大的购房需求，为房地产发展提供强大的动力。 区域房地产现状分析 房地产板块的划分及特征 老城区板块 学府路以东、九龙大道以西、漳华路以南、水仙大街以北老城区以1300多年的文化底蕴和繁华的生活方式依然延续着新老漳州人的购房情结。老城区完善的生活服务、成熟的市政配套、悠久的历史积淀都使得旧城板块的地产开发仍然占据漳州房地产市场的前端。同时，由于可开发土地越来越稀缺，拆迁、改造等成本越来越高，房价上涨的趋势将不可阻挡。老城区经过十几年的开发，其最大的优势就是历史文化悠久，市政、交通、教育、生活等都集中在这一区域，他的一些功能的完备是新城区无法替代的。正因为这些不可替代的条件，市中心土地越来越稀有，使得老城区新盘开发的成本越来越高，同时客户群对居住的品质要求越来越高，楼盘本身的品质提升，造价更高，也将继续拉大市区房价，尤其是大盘、好盘的上升空间会比较大。 江滨板块 沿九龙江边、水仙大街以南 江景资源的稀有性是江滨楼盘的最大卖点。随着江滨路的全线畅通，江滨景观建设逐步进行，使得江滨地产在2007年迎来了新的发展契机，价格也有望引领漳州市区房价。江滨路全线贯通后，开发商手中的储备用地将陆续推盘。目前，江滨汇聚了一代领秀、江滨花园、滨江丽景、外滩明珠、鑫荣花苑、上江名都、悦景豪庭等众多楼盘。此外还有漳州发展、特房集团、华艺钟表等开发商也将加入到江滨地产的开发行列中，届时江滨的常住人口将超过10万人。 由于江景资源稀有性，江滨地产的江景优势有望在08年得到凸现，尤其在沿江景观带做好以后，其价值将还有很大的上升空间。目前将要推出的多个江滨楼盘，规模都比较大，产品形态多以高层和小高层为主，品质提升比较大，价格都已经达到或者超过市区其他板块的楼盘均价，大部分新盘开盘均价都要超过每平方米、5000元。 东部新区板块 板块界定：九龙大道以东 经历２００６年，东部新区楼市板块已全面崛起，２００７年新区仍将市区楼市格局中扮演重要角色。 据统计，２００６年新区的房地产投资首次超过了老城区。日益完善的交通网络，将为新区地产增添强劲动力。随着南昌路、江滨路、九龙大道等主要干道的改造顺利完工，对新区楼市影响巨大，尤其是在沃尔玛开业后，新区正在形成一个新的繁华商圈，与老商圈的连接更为便利，聚拢了新区的人气和商气，提高了居住吸引力。 目前东部新区房地产项目风起云涌，无论规模、品质、规划或物业等方面都较同类产品有所超越。正在建设的天利仁和、悦华星座等项目更是未来市场关注的焦点。 整体来说，新区的房地产开发，正在迎合城市东扩的大趋势。并且新区的第一个五星级酒店明发大酒店将在今年启动。东部新区的房地产开发和投资将持续火热。 但由于政府行政中心东移尚未真正投入，对片区多个项目影响较大。 随着整个漳州市经济的发展，尤其是西部经济的发展，加快推动了西部房地产业的开发进程。2006年，西部板块除了已经启动的高信花园、香江国际、金峰花园、金源广场等项目外，绿洲富城、金品花园、鸿源鑫城、永鸿三湘城、永鸿三江城等楼盘也在紧张施工中。西部板块房地产因此成为市区楼市中的一个新亮点，大有与东区争抢风头之势。 ??西部是一个具有明显特征的房地产板块，由于金峰工业开发区是漳州市区主要的工业区，外来务工人员较多，房产消费需求也较大。同时，目前片区内商业、生活配套还不十分