金山市调报告12258526884.docVIP

金山市场调研报告 本明确发展目标、功能定位、空间布局和操作实施，体现全局性和前瞻性、协调性和操作性，为项目实施等提供必要的指导性意见。金山区地处杭州湾畔，位于沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心，是上海市的西南门户。区域总面积约586.05平方公里，2004年底总户籍人口?约52.59万，非农人口23.99万，城市化率约为46％。　　金山区现辖一个街道和九个镇：即石化街道，金山卫镇、山阳镇、枫泾镇、朱泾镇、亭林镇、张堰镇、廊下镇、吕巷镇、漕泾镇。商贸服务业发展概况　　得益于大化工基地、立体交通网络和金山新城建设三大效应的推动，金山区现代商贸服务业正进入快速发展期，零售批发业、餐饮住宿业等持续增长，旅游业、现代物流业迅速崛起　　商贸业成为区域经济富有活力的新增长极。　　2004年全区社会消费品零售总额94.8亿元，同比增长21.2%；商贸服务业增加值实现16.04亿元，占第三产业增加值的32.4%。至2004年底，全区现有商业经营户数约7845家，商业面积约85.2万平方米，包括百货店、连锁超市、专卖店、专业店、各类餐饮、旅馆、居民生活服务业等各类设施，在提升城市形象、增强城市功能、提高居民生活水平、促进产业联动、扩大社会就业等方面发挥了重要作用。　　商贸服务业等级网络框架初步形成　　经过“十五”期间的建设和调整，围绕“三区一线”空间布局，金山区逐渐形成满足不同消费需求的塔形结构：一个区级中心商圈（金山新城），中心镇商圈（枫泾、朱泾、亭林等中心镇）及若干一般镇商圈。其中金山新城是金山区体现综合城市功能和形象的主要区域，以卫清路、卫零路、金一东路、蒙山路等为主所构架的中心商业街区，正在逐步推进商业业态调整和商业街区形象建设工程。中心镇、一般镇商贸服务业正以建设商业街、规范化农贸市场和标准化超市为重点，逐步提升档次和服务水平。　　现代新兴业态发展迅速。　　随着城市化步伐加快，金山区加快发展以连锁经营为主的现代商业，先后吸引了农工商、乐购、联华、华联、易初莲花等一批大型综合超市连锁企业落地经营。连锁经营方式已覆盖20多个行业，大型综合超市、标准超市、便利店、品牌专卖店等现代业态比重大大提高。区域商业中心金山新城中心城（城区）范围：西至张泾港，北至莘奉金高速公路后退绿地与红旗港，东至龙泉港，南至金卫护城河、卫二路以及杭州湾海岸线，总面积为34.04（包括城市建设用地30.4平方公里与河流水面非建设用地3.64平方公里）。　　发展定位：依托石化老城区，重点调整提升卫清路、卫零路、金一东路、蒙山路两纵两横的中心商业街区，以主导节点建设带动成片调整提升，形成具有精品百货、品牌专卖、餐饮娱乐、休闲文化、旅游服务、公共活动功能的区域商业中心。按照最新的金山新城总体规划，与金山新城“花园城”形态和功能定位相适应，集都市零售、餐饮娱乐、文化休闲、商务服务、旅游会务等功能，满足金山新城、金山区各类居民和外来消费群，并辐射奉贤、南汇等周边地区，服务对象具有一定的广域性。　　以卫清路、卫零路为核心轴，在保持整体时尚品位的基础上，注重错位互补、聚集特色，卫零路以精品百货、服饰专卖为主要功能，卫清路以休闲餐饮、娱乐文化为主要功能，南片依托卫零路、金一东路节点的石化百货、伊莎百货，北片依托卫零路、卫清路节点的瑞鑫百货、欧洲商业广场，卫清路、蒙山路节点乐购生活购物中心，提高集聚程度，更新业态结构，提升品牌档次，完善综合配套。形成节点集聚、主题错位、功能综合的网络状商业街区格局。　　适应金山区多层次综合性消费的需要，加快部分沿街商店实施二次改造、功能升级转换，引导5000平方米以上综合百货店调整为多功能的都市购物中心；3000平方米以下百货店调整为专业特色百货商店、精品中型书店、音像制品店等；部分档次偏低的中小商店逐步调整为品牌专卖店、专业店等；结合街区环境整治，对部分商店店招店牌、道板、灯光、灯箱等重新统一设计、装修；新建若干星级酒店以及假日旅馆，增加大型休闲广场，配套地面停车场所，通过更丰富的现代业态、更具特色的建筑形态，吸引各类消费人群。　　　以卫清路、卫零路为核心轴，在保持整体时尚品位的基础上，注重错位互补、聚集特色卫零路以精品百货、服饰专卖为主要功能，卫清路以休闲餐饮、娱乐文化为主要功能，南片依托卫零路、金一东路节点的石化百货、伊莎百货，北片依托卫零路、卫清路节点的瑞鑫百货、欧洲商业广场卫清路、蒙山路节点乐购生活购物中心项目1、优势?消费需求持续增长，消费能级不断提升。2、劣势商业气氛受制约，人流量较小，人气难以汇聚。?该路段属于老城区，建筑物陈旧，商业气氛较差，缺少中高档的消费娱乐场所。3、机会空间布局有待优化。目前金山新城区现有商贸业传统业态仍占较大比重，具有高附加值、多层次、新兴业态总体发展不足，区域发展不平衡，广大