房地产行业：调控之年，稳中谋变.doc

房地产行业：调控之年，稳中谋变 C H I N A S E C U R I T I E S R E S E A R C H //RESEARCH.CSC4 [table_main] 行业深度模板 证券研究报告·行业深度 调控之年，稳中谋变 行业下半场进行时 新房市场概览：新房销售集中度进一步提升。成交区域分化显著， 12 年限购城市成交增长约 25%，非限购城市成交一直回落，我们 对 13 年全国新房成交保持乐观。一线城市核心区域二手房将逐 渐取代新房市场。土地市场量降价平：土地市场的整体出让量自 11 年起随着新房成交的下滑而回落，价格基本持平。我们对于全 年新房销售较为乐观，因此我们认为今年的土地市场应该是小幅 上升的态势。信贷环境仍存变数：13 年伊始行业整体资金面相对 较为宽松，但从目前看，M2 与 M1 增速的剪刀差开始出现收窄， 并且，如果未来通胀重新抬头，未来资金面将趋紧。房价、政策 与经济的动态博弈：从新开工和土地成交判断，东部地区的房价 上涨动力较足。我国经济增速告别高增长的预期下，房地产对于 避免经济出现硬着陆具有重要的作用，我们认为政府并不希望看 到成交量出现断崖式的下跌。在保证新房成交量基本稳定的基础 上，未来的调控政策更加重视中长期的制度建设。 上市房企稳中求变 销售方面：此前毛利率较低是因为地价增幅快于房价增幅，随着 12 年三季度以来新房市场量价齐升，两者逐渐匹配。未来毛利率 整体企稳，净利率也将止跌。规模房企可售资源丰富，未来销售 规模将进一步递增。资金方面：伴随销售转暖，房企的短期资金 压力也得到了一定的缓解，但长期负债的居高不下。房企通过出 售自持的商业物业来回笼资金。同时借船出海，进一步拓展海外 融资渠道。土地方面：规模房企在土地市场的投资与过去相比仍 较为稳健，在进入城市的选择上，我们看到 12 年以来品牌房企 开始重新回到一二线城市。管理方面：无论是全国性的龙头房企 还是地区本土房企，都强化区域深耕。规模房企在业务半径扩张 的同时积极控制费用。此外，房企在运营的各个环节设立了激励 体制，并对公司高管以及中高层业务骨干进行了股权激励。 未来趋势 规模增长与边际改善：从 13 年销售增幅预测情况来看，大公司 中招地和保利增幅较高，中小公司中阳光城、金科以及荣盛较高。 上述都是确定性的销售规模持续增长的公司，而销售规模有边际 改善的公司同样值得关注，例如金地集团。探求新型运营模式： 在新型城镇化的进程中，地方政府需要培育城市的增长动力源， 在招商引资方面的需求也较大，随之也出现了新型的房地产运营 模式即园区开发模式，其中代表房企有华夏幸福和外高桥，这些 企业探寻新型运营模式值得借鉴。 [table_invest] 0422 维持 增持 苏雪晶 suxuejing@csc 021 执业证书编号：S1440512030001 乐加栋 lejiadong@csc 021 执业证书编号：S1440512030002 发布日期： 2013 年 5 月 13 日 市场表现 [table_industrytrend] -19% -14% -9% -4% 1% 6% 11% 16% 1 2 /5 /1 4 1 2 /6 /1 4 1 2 /7 /1 4 1 2 /8 /1 4 1 2 /9 /1 4 1 2 /1 0 /1 4 1 2 /1 1 /1 4 1 2 /1 2 /1 4 1 3 /1 /1 4 1 3 /2 /1 4 1 3 /3 /1 4 1 3 /4 /1 4 房地产 沪深300 相关研究报告 [table_report] 13.05.06 房地产行业周报：成交小幅下降 13.05.03 大象起舞，方兴未艾 13.05.02 房地产行业周报：节前成交小幅上 涨 [table_indusname] 房地产 渐飞研究报告 - //bg.panlv.net 行业深度研究报告 //RESEARCH.CSC [table_page] 房地产 请参阅最后一页的重要声明 目录 行业下半场进行时 1 商品房市场概览 1 土地市场量降价平 3 信贷环境仍存变数 4 房价、政策与经济的动态博弈 5 上市房企稳中求变 8 销售：盈利企稳，规模递增 8 资金：短期压力趋缓，坚持现金为王 10 土地：稳步补充储备，回归大中城市 13 管理：区域深耕、费用控制、激励完善 14 未来趋势 16 规模增长与边际改善 16 探求新型运营模式 17 图表 图：规模房企开发速度 1 图：规模房企销售与全