【地产策划】重庆奥林匹克花园全年总体营销策划报告.docVIP

第一部分：重庆奥园2005全年总体营销策划报告 重庆2005年房地产供需市场分析 大盘供应统计分析 北部新区 江北区 南岸区 九龙坡、大渡口区 名称 规模 名称 规模 名称 规模 名称 规模 奥林匹克花园 3300亩 大川水岸 总1000亩，60亩休闲公园，20亩森林公园 学府大道69号 住宅1000亩， 2000亩森林 晋愉·绿岛 总2000亩，住宅800亩 金科·天湖美镇 总850亩，100亩湖泊，250亩公园 阳光100 800亩 棕榈泉国际花园 总1200亩，160亩湖泊，240亩公园 龙湖·蓝湖郡 总1600亩，130亩蓝湖 海棠晓月 495.5亩 财富中心 578亩 建工·未来城 总1300亩，50亩水体，400亩公园 鲁能·新城 总2000亩，100亩水库 融侨半岛 3000亩 广厦城 1050亩 融科·蔚城 1100亩 润江·金韵天城 473亩 美堤雅城 总901亩， 150亩山顶公园 保利高尔夫花园 总3600亩，2400亩高尔夫球场 天江·鼎城 465亩 总计 14466亩 总计 3000亩 总计 6201亩 总计 1850亩 分析： 2004-05年陆续有较多大盘推出或即将推出，但仍主要集中在北部新区范围内； 普遍以花园洋房、别墅等中高档品质物业为主，整体开发品质较高； 区域分布差异明显，以北部新区为主，其次是南岸区； 大部分拥有优良的原生自然优势资源。 房地产需求分析 商品房销售面积 年份 销售面积（万m2） 增幅 销售面积/新开工面积 1999 430 —— 4/7 2000 580 34.88% 4/9 2001 746 28.62% 4/9 2002 1016.58 36.27% 3/5 2003 1645.26 35.5% 7/9 2004 1918.75 16.6% 8/9 2004年重庆市全年的商品房销售面积为1918.75万方，同比上涨了16.6%，尽管其涨幅也较2003年有较大的下幅，但从前后数据的链接中可以看到，2004年新开工面积2144.84万方，供应量与销售量之比为8：9，纵观历年比较，该比例创楼市历史最小距离，也就是说供给与需求总体上是平衡的，并且其平衡度较之往年更为合理。在当前的商品房销售市场中，销售面积与新开工面积增速基本同步，有效需求仍能有效地支撑着房产市场上的供给，这也在一定程度上反映了重庆市房地产市场是在需求拉动下稳步增长中健康发展着。2005年重庆房地产市场也将承接这一发展步伐，逐步进入理性上升阶段。 商品房销售金额 年份 商品房销售额（亿元） 增幅 1999 59.20 —— 2000 78.37 32.38% 2001 107.65 34.36% 2002 158.15 46.91% 2003 284.84 32.89% 2004 356.65 25.2% 单纯的从房地产销售金额数据来分析可以明显的看出重庆房地产市场发展呈现出的迅猛势头，平均34.35%的增长幅度足以说明市场强劲的需求能力和可接受能力。此外，在2004年销售金额与销售面积相比，均呈现出下幅趋势，但销售金额的下降幅度较之销售面积要小，主要是由于商品房平均销售价格总体上涨的原因造成的。 商品房平均销售价格（备注：括号内为地房局统计。） 年份 商品房销售价格（元/ m2） 增幅 1999年 1377 — 2000年 1351 -1.9% 2001年 1443 6.8% 2002年 1556 7.8% 2003年 1596（1731） 2.5%（4.8%） 2004年 （1858） （7.3%） 从全市的商品房价格走势来看，其价格涨幅相对稳定，与GDP、人均可支配收入等指标相比，可以看出商品房价格涨幅均低于经济发展速度，从经济学的角度来看：在未来，这一距离还将继续缩小，商品房价格仍有较大的上涨空间。 影响重庆房地产业发展的政策及法规 近期相关房地产法律、法规统计及其对房地产开发运作的影响分析 《住房公积金行政监督办法》2004年5月1日起实施） 《商业银行房地产贷款风险管理指引》 50％以下，月所有债务支出与收入比应控制在55％以下。同时，《指引》还要求各商业银行统一“个人住房贷款申请表”，并将风险审核信息以“风险评估书”的形式记录在案。据业界人士称，银监会的这一《指引》提醒银行要注意借款人的长期还款能力，银行将严格按《指引》要求执行，并据此加紧制定相应的实施细则，今后在房贷操作上将更加谨慎。 《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》 90天内必须为购房者办理好权属证件。这份名为《建设部关于修改〈城市商