2011山东青岛房地产项目——莱钢胶南凭海临风商业街推广方案.pdf

莱钢 ·凭海临风 关于商铺营销推广的… 策划 思路 二O一一年三月 我们的出发点是什么？ 非常一致的 … 盘活 从盘活出发，我们面临什么问题？ 市场现状扫描： 图为2010年11月青岛市商业物业市 场存量及签约量。从图看出： 胶南商业物业存量仅次于城阳，位居 第二，约40万平；而签约量仅排第 五，约0.8万平。 开发量大，但人口密度不高，产业支 撑不够，导致存量大，市场竞争激烈。 2010年11月青岛各市区商业数据 项目现状扫描： 1.区位情况 •偏离市中心，距离海岸线有一段距离。 •属于新开发区域，周边商业配套、基础 生活配套空白。 区域位置属于两不搭，左为黄岛开发区、 灵山卫商圈，右为胶南市中心，作为商 业项目，人流聚集难度较大。 项目现状扫描： 2.社区情况 • 临街30m市政绿化带，成为较大 障碍； • 一期800套房售罄，入住不到10 户，入住率太低； • 周边社区出现同样情况，基本为 投资购房，居民过少。 ——人气不足，无法形成商业氛围。 项目现状扫描： 3. 内部环境 • 建筑——西班牙风格，特色鲜明。看起来很 美，但是与项目定位与销售已无意义； • 规划——原规划为社区配套，但是入住率过 低，无社区氛围，规划定位需要调整。 项目现状扫描： 4.户型 • 户型——三个大体块，面积过大，投资价格 过高，可分割、改造的空间较小。 • 1-5#楼2、3层基本为公寓设计，业态指向过 于明确。公寓一般是选择优质地段、优质物 业，而本案区位环境以及底商+公寓的设计， 让公寓成为非常难处理的物业。 上述各项问题，造成商业没有打开局面 ，必须进行策略调整，不然就是没有 出路，越放越死的局面。 传统的解决方案： 招商 经营 销售 从招商角度出发： 招商和企业的资金流是否冲突？ 从经营角度出发： 经营是否符合长期发展战略？ 从销售角度出发： 现状下 能否保证企业的利润点？ 能否吸引并打动投资客？ 能否保证未来价值即项目的盘活？ 万树观点 不是鱼与熊掌的问题，而是要一切为价值服务 万树观点 招商、经营、销售，皆为盘活，盘活才能实现更高价值 从市场寻找机会 …… 从市场寻找机会： 《青岛财经日报》消息： 胶南市将高起点、高水准、高 品位的改造建设一批特色商业 街，全面提升它们的整体规模、 档次、特色和管理水平。 将开工建设一条集旅游、购物、 休闲、餐饮功能为一体的旅游文 化美食特色街，这是该市构建东 部商圈，加速推进城区东西部连 接的重要举措! 从市场寻找机会： 区域 优势 不足