参考房地产行业股利分配的新趋向及对企业价值的影响分析.doc

房地产行业股利分配的新趋向及对企业价值的影响分析 一、引言 自中国住房体制改革以来,房地产企业象雨后春笋般应运而生,经过20多年的磨练和洗礼,房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。一批优秀的房地产公司活跃在中国的经济舞台上，引领着整个行业的发展。但是作为房地产业整体来讲还处于成长发展阶段，存在所有制结构不同、经营模式各异、发展趋势不明晰等等问题，这也使房地产业成为争议的焦点。而学者们对于房地产行业股利政策的分析，基本上都是以对于整个市场分析来代替，房地产市场的特点决定了其股利政策及其对于企业价值的影响有其独特的地方，房地产公司应该根据行业特点与企业差异，制定适合自己的股利政策，来消除市场其对自身不利的影响。 需要强调的一点是，由于房地产行业发展较快，企业间发展差异比较大，因此本文对于整个行业的研究，是以对于地产类上市公司的研究为主说明分析的，一方面上市公司的企业规模和经营业绩比较好，能代表行业发展的方向，另外一方面是由于上市公司的财务比较公开，也便于本文的分析研究。 二、我国房地产公司及房地产行业的概况 （一）我国房地产行业的发展及现状 房地产业是国民经济发展的晴雨表,房地产市场的发展对于增强区域产业综合竞争力具有重要意义。一批优秀的房地产公司活跃在中国的经济舞台上，引领着整个行业的发展。我国房地产业正处于新一轮发展的高潮，房地产开发价升量增、供需两旺，新一轮的房地产开发可谓“如火如荼”，全国的住宅开发、竣工面积及销售价格更是叠创新高，中国经济的“房地产化”现象严重。房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著，有统计数据显示，1998年，全国土地出让金收入仅占当年地方财政收入的0.8%，而到2004年则高达47%，加上其他房地产税费，我国房地产业对地方财政的贡献率在50%左右，2006年，全国房地产开发投资为1.94万亿元，占当年全社会固定资产投资的17. 6%，占当年GDP的9.26%，远高于国际公认的房地产开发投资占比重5%的合理水平。另外，最近几年，我国房价呈不断上涨的趋势，特别是在北京、上海等这些经济发展较快的大中城市，上涨的幅度之大，是全国仅有的。但是对于其他地区的中小城市而言，房价虽然没有像那些大城市的房价那样在不停的上涨，但也有小幅的上涨。 表2.1 1999-2005年我国房地产相关价格指数表 项目 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 房屋销售价格指数 100 101.1 102.1 103.7 104.8 109.7 107.6 土地交易价格指数 100 100.2 104.5 106.9 108.3 110.1 109.1 房屋租赁价格指数 100 102.4 101.4 100.8 101.9 101.4 101.9 我们从表2.1中可以看出，房屋销售、土地交易、房屋租赁价格都呈现上涨趋势。2005年比2004年的房价指数上涨7.6%、土地价格上涨9.1%、房屋租赁价格上涨1.9%。 （二）我国房地产公司的经营状况及其对股利政策的影响 到2006年底，沪深两市房地产企业一共83家，总市值一共7975.01亿元，流通市值一共3830.46亿元，占总市值的48.03%，可以看出从股权分置改革以来，房地产市场的开放程度在整个资本市场中走在前列，其股利政策也更具有说服力。两市房地产企业平均主营业务收入为168735.484万元，净利润为20031.525万元，市盈率为42.89%。同中国深沪市上市公司其他行业市盈率比较，房地产类上市公司居中等偏上水平，说明房地产业仍处于高利润行业。平均每股收益为0.2096元低于0.2409的市场平均水平。从纵向比较来看，2006年房地产板块的平均每股收益远高于2003年的0.1535元，其他指标如主营业务收入，利润总额，净利润等都较2003年有大幅度提高，其中万科、招商地产、中华企业等地产类上市公司业绩增长都在50%以上，充分表明近年来国家宏观调控对房地产类上市公司的业绩没有产生较大的影响。 一般而言，公司分配利润应当遵循“多盈多分，少盈少分，无盈利不分配”的原则。我国上市公司在派发现金股利时也基本遵循了这一特点，即盈利水平高的公司采用派现方式的比例也高，而盈利水平低的公司采用派现的比例也就相应比较低。从表2.2可看出，从1998年到2006年，每一年度内，派现的公司比例随盈余程度的上升呈现出上升的趋势。 表2.2 1998-2006不同盈余水平的上市公司派现的比例 每股盈余 0 0-0.05 0.05-0.2 0.2-0.4 0.4 98年派现% 0 9.68 28.57 30.71 9.64 99年派现% 0 4.35 28.33 40.72 34.98 00年派