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第四章 结束 * 第四章 土地使用权转让 第一节 国有土地使用权转让概述 第二节 国有土地使用权转让方式 本章主要内容： 【教学目的和要求】学习我国土地使用权转让法律制度，掌握土地使用权转让的 内涵与特征、条件，了解转让的几种方式。 【教学重点及难点】出让与转让的区别，转让的条件。 第一节 国有土地使用权转让概述 本节主要内容 一、土地使用权转让的内涵 三、土地使用权转让的原则 二、土地使用权出让与转让的区别 四、土地使用权转让的条件 一、土地使用权转让的内涵 ——土地使用权人在其权利年限有效范围内，将其受让的土地使用权依法转移给他人的民事法律行为。 （一）法律规定 《出让和转让暂行条例》第19条： 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为 。 （二）理解 国有土地使用权人作为民事主体的一方，将土地使用权转移给新的土地使用权受让人，这表明转移了的资源在它们新的使用者手中将具有更大的价值。 二、土地使用权出让与转让的区别 1.法律行为不同 —创设财产权与转移财产权 2.法律关系主体不同 —所有者只在出让中体现 3.出让金与转让费的性质不同 三、土地使用权转让的原则 （一）权利义务同时移转 —“认地不认人” 土地使用权转让时，转让人与原土地使用权出让人所签订的出让合同以及登记文件中所载明的权利、义务随之移转给受转让人，发生多次移转亦是如此。 （二）产权一致 《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。” 《出让和转让暂行条例》第23条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。” （三）效益不可损 土地使用权转让价格明显低于市场价格时，市、县人民政府有优先购买权；土地使用权转让价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施给予调节。 四、土地使用权转让的条件 （一）以出让方式取得的土地使用权的 1. 按照土地使用权出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 2. 按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上， 属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件； 3. 转让土地使用权时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证。 （二）以划拨方式取得的土地使用权的转让条件 土地使用者为经济组织或者个人；领有国有土地使用证；具有合法的地上建筑物产权证明；依法补办了土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金，或以转让收益抵交土地使用权出让金。 手续：（1）申请 （2）拟定协议出让方案（3）报批 （4）出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。 （5）签订出让合同，缴纳出让金。 划拨土地使用权准予转让通知书 ＿＿＿＿＿＿＿＿(申请人名称): 根据你方申请，报经＿＿＿＿＿＿＿＿市(县)人民政府批准，准予你方目前所使用的位于＿＿＿＿＿＿＿＿的国有划拨土地使用权转让。该宗地面积为＿＿＿＿＿＿＿＿，用途为＿＿＿＿＿＿＿＿，宗地号为＿＿＿＿＿＿＿＿。请持本通知书，按规定将该宗地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款，并签订转让合同。 你方与受让人达成交易后10日内，双方应持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向我局申请办理土地出让手续，并由受让人与我局签订《国有土地使用权出让合同》，缴纳土地使用权出让金，土地出让金不得低于每平方米＿＿＿＿（大写）元（￥＿＿＿＿）。 本通知书有效期为＿＿＿＿（最长不得超过6个月）。 国土资源局（盖章） 年 月 日 第二节 国有土地使用权转让方式 《出让和转让暂行条例》第19条规定： 土地使用权转让包括包括出售、交换、赠与和继承。 一、出售 本质是土地使用权的买卖。 转让人以获取价金为目的将土地使用权转让给受转让人，受转让人支 付价金并获取土地使用权的民事法律行为 。 二、交换 两个土地使用权人之间就土地使用权进行互易的行为，