加州洋房营销策略案.ppt

1、产品策略 大连市房地产市场最新走势 综合价格指数 2006年5月，大连住宅综合指数为1362.2点，比四月上升了0.05%；多层指数为1401.9点，比四月上升了0.03%；高层指数为1235点，比四月上升了0.07%。 分区价格指数 分区指数显示，五月份变化幅度非常小，中山区、甘井子区价格指数平稳运行。中山区住宅价格指数为1234.8点，与上月指数持平，西岗区住宅价格指数分别为1227.4点，上升0.4%；沙河口区住宅价格指数为1214.8点，比四月指数回落0.3%；甘井子区住宅价格指数为1633.5点，变化很小。 分价格段指数 五月份6000元以上价格段指数为1147.8点，比四月上升了0.22%；4000—6000元价格段指数为1324.8点，比四月下降了0.05%；4000元以下价格段指数为1667.4点，比四月下降了0.52%。 五月份市场分析 2006年5月价格指数处于稳定状态，大连商品住宅价格综合指数为1362.2点，比4月上升了0.05%，同比去年上涨22.6%；进入06年以来，大连市商品住宅月度成交量持续走低。 06年1-5月以星海湾区域为代表的高档楼盘陆续签约，价格基本保持在高位状态，但是价格走势不明朗。其中中山区小户型项目较多，销售速度较快，近月内价格指数保持稳定；西岗区新盘供应较少，成交情况相对低迷，但价格处于上升状态，本月继续上升；沙河口区星海湾区域新建楼盘陆续登场，良好区域、环境优势吸引了不少购房者的目光，其销售价格和销售速度将成为今年高档楼盘的风向标，具有较强的指标意义；甘井子区所占的销售比例依然最大，且上扬趋势非常明显，价格走势不断创新高，更在不断突破普通购房者的心理价位底线。 大连市二手房市场六月走势 甘井子区住宅市场竞争分析 甘井子区住宅市场竞争分析 未来市场供应量超过100万平米，市场竞争激烈； 项目规模较大，具备良好的居住环境； 容积率一般≤1.9； 有三个或以上的核心卖点； 本案与其他项目的综合比较 本项目市场承受价位的直观分析 前提条件一：项目面临的市场竞争时机 1、国六条后，供方调整期与买方观望期形成的市场空档 ２、动力院景先期入市造成的市场压力 ３、华东片区规模开发造成的市场分流 销售策略的阶段性节点划分 报 纸 方 案 楼 书 通过五一节现场与项目现场实景园林的展示，配合媒体的宣传，演绎加州健康居家理念，深化产品，提升项目市场形象、突出项目产品品质，配合相关促销措施，促进销售. 项目强销期（2007年1月～5月） 形象提升与市场知名度加强 项目知名度 市场形象 产品品质 市场口碑 媒体宣传 事件营销 促销策略 加州风情月 加州健康生活全体验 　加州教育节 加州美食节 　加州艺术展 加州教育节 加州运动体验周 加州美食鉴赏节 加州艺术展 永高·加州风情月 阶段事件营销 价格折扣、赠送家电、礼品、团购优惠、老带新优惠等 报纸、网络、户外广告、电视广播等 阶段促销策略 阶段媒体组合 五一黄金销售时期，有利项目销售进度上升，预计完成销售总额的近70％。 销售目标 项目持销期（200７年5月～07年8月） 7月老业主带新业主优惠 8月园林欣赏暨摄影大赛 现场包装 媒体推广 楼体包装 园林开放 报纸媒体 配合优惠促销 项目持销期 网络媒体 人文生态环境延续 促销 活动和现场结合 产品品质正面评论 北部区域规划配合 在线解答客户疑问 充分展示人文生态园林，体现健康人居生活. 活动营销 形象延续及提升 价格策略 塑造出大型人文社区的良好居家氛围 巩固前期市场形象 消除前期不利方面 关注市场威胁 寻找新市场激发点 媒体推广 园林景观的展示 摄影活动的开展 项目促销期（2007年8月～12月） 事件安排 加州的中秋夜 现场布置 特色展场装饰 特色礼品赠送 现场宣传 户型点评、装修辅导等活动 项目促销期 永高.加州，健康人文生活开幕征文 国庆节 加州旅游旋风 户型点评、装修辅导 “永高·加州原生风情生活开幕”征文 永高·加州旅游季 加州音乐周 合理运用以上推广策略，在旺销情况下，入伙前可完成95％的销售任务。 营销费用预估及分配 各种促销推广活动 楼书、折页、单张等 电视、广播、报版等 广告牌、条幅、导示系统 内容 15％ 5％ 50％ 30％ 比例 公关活动 宣传资料 媒体组合 户外广告 主要推广手段 推广费用预计 为总销售额的 ２％左右 约2000万左右 预计费用 本项目建筑面积约为15.7万平米，暂以6300元/平米计 价，总销售额约10亿； 售楼部、样板房和示范单位装修装饰等作为可回收的成本投入，未计入销售费用。 B A 后房交会时代创意表现 围墙方案一 围墙方案二