欧韵蓝湾推广方案.doc

目 录 市场背景分析 项目分析及定位 项目推广主题 市场背景分析 1、项目卫星图位置 2、竞争形势分析 北票房地产项目竞争格局： 城区中心之争：盛达家园 毓水蓬莱 舍宅新城 福典二期 城郊版块之争：龙江家园 金江花园 同版块内部之争（水岸住宅）：无 3、项目地块分析 ①城郊接合：本板块所面临的区域发展政策极为有利，根据北票市第十二五会议对城市建设提质扩容，按照“改造老城、拓展新区、完善功能、整合推进”的要求，推进城市“东改、南优、西拓、北连”、依河扩城，城市建成区面积达到30平方公里，人口达到30万人…… ②升值潜力：城市扩建、以北票市美丽的人工河为核心逐步向东发展、与西部的旧城形成明显分别、东部的支柱商业后盾明显凸出、法院及公安局新址均坐落在此，使城市次中心逐步形成，项目所在地新城区的商业及居住价格将日益突出。 ③地块区位：项目依邻人工湖水岸、该区域振兴路为北票市与朝阳市连接的必经之路，因此进入北票的所有车马人流将会看到欧式建筑风格的洋房建筑屹立在微波粼粼的水岸，这将是北票市最靓丽的一道风景线。 项目分析及定位 1、项目SWOT分析 优势（Strength） 1、稀有资源-河岸位置 2、升值潜力-地块发展 3、绝无仅有-欧式洋房、 劣势（Weakness） 机会（Opportunity）1、北票市门面 2、 威胁（Threats）， 2、项目定位 产品属性定位：水岸洋房式住宅——高端定位 产品推广定位语：水岸豪邸-绝对荣耀 ◆项目定位 水岸洋房、一次品位的提升——水岸洋房的推出将全面提升项目的品位，欧式建筑风格作为整个小区的一大亮点和城区的稀缺物业，如何经过包装、产品引导、宣传推广后尽快推向市场，聚集一批高端优质客群，为项目树立口碑效应，以吸引更多当地高端客群的关注。 ◆目标客户群 欧韵蓝湾的产品是上层建筑的，又是意识形态的。欧韵蓝湾主打水岸高层和庭院洋房，产品是上层的；项目胸怀护城河，环境是上层的；主人当然也是上层的！在欧韵蓝湾置业，是选择一种高尚的生活社圈，更是选择价值与身份的认同！欧韵蓝湾代表名门望族，代表高雅的生活方式与高尚的上层社圈！欧韵蓝湾给你房子，更给你身份与地位！ ◆差异性分析 无论从地段、规模和环境，欧韵蓝湾相比竞争对手都有选择性的竞争优势，以强对弱，各个击破。 相对于以往住宅，欧韵蓝湾明显是升级版、豪华版。从项目自身推广来说，欧韵蓝湾必须与以往住宅拉开距离，形成产品形象、生活品质的差异化，才能为推广寻找到正确的推广路线，吸引客户眼球，达成销售。 三、项目推广主题 ◆总营销策略 A、以情感诉求为主线的市场推广策略 从购房而言，消费者不仅仅是为在考虑买一个居住空间，更多的是在选择一种生活方式。就项目而言，独特的生活理念将是项目与其它项目区别的根本。而这种区别在满足客户内心渴望的基础上，将成为项目与客户沟通的最根本因素。而在情感沟通基础上的营销，将会为项目增加附加值，最大化的挖掘出项目价值。 B、以拥有会所级的展示中心来提升产品档次 楼盘展示中心作为项目展示的第一窗口，对本项目的品牌形象和公司的品牌形象起到至关重要的作用，一个成功的售楼部，能为公司创造更多的收益。 展示中心的主要功能是将本案的信息传递给客户，并进一步刺激客户的购买欲。因此，展示中心的布局设计需要将信息最直接地传递给客户，另外现在一些上海、北京等城市的楼盘展示中心都趋向于会所的设计，除了具备展示功能外，内部可以设计一个小型休闲吧，给客户创造舒适的参观和购买环境外，要让客户感觉这种环境令人流连忘返。 C、利用样板房以直观的形象刺激客户购买欲望 楼盘样板房近年来大行其道。人们接触样板房的时间最多只有几分钟时间，如何在短短的几分钟里去俘虏买家的心，使理性的思维在这个特定的环境里变得亢奋、变得感性。从原来最简单的样板房，到现在超豪华的样板房，目的只有一个，就是为了吸引消费者的眼球。制作了样板房的地产项目比没有样板房的销售要好；有样板房的户型比没做的户型销售情况好；引领时尚的样板房比一般化装饰的项目效益好。样板间要让客户感觉到入住小区将享受到的尊贵、舒适的生活，让客户有购买的冲动。 ◆广告推广 区域封杀：长期租用街道悬挂条幅，充分消化县城的主力客户。 短信广告：以最广的覆盖面最广向消费群体进行直观宣传 户外广告：利用市区的几个大型广告牌进行宣传，以抓住市区的消费群体。 报纸广告：可以根据营销步骤，在关键节点做1-3次报纸广告 ◆推广步骤： 第一阶段：营销准备期 目的：销售策略的调整期，通过与客户的接触，预热项目温度，对价格、配套及商业规划做进一步细节的调整，为销售作准备。 内容： A、销售人员接受咨询，准备项目前期介绍、问答和业务培训 B、制定销售策略、准备销售工具和文书 C、意向客户登记积累，确立核心客户 D、老客户梳理、追踪并善