肇庆_凯利汇星苑营销策略报告.pptVIP

凯利 · 汇星苑 营销策略报告 报告思路及框架 目标沟通 一、长期目标: ◎ 实现项目整体销售，兑现价值 ◎ 建立凯利地产知名度和美誉度，提升品牌价值 二、当前目标: ◎ 顺利完成一期销售，迅速完成回款 ◎ 建立客户渠道、市场口碑，为后续销售打基础 知己知彼,方能百战不殆！ 经济硬着陆可能性低，将有力保障房地产发展的良好环境 肇庆：面向珠三角，城市、人口、经济正在被全面拉动…… 珠三角交通蓝图：一小时生活圈——相互融合、城际距离缩小，打造“珠三角”村 宏观调控：可能导致市场进入较长时间的调整期 傲踞于肇庆市端州区大桥西侧，与高新企业风华高科隔风华路对望，位于著名的百花园大型住宅区，正方形的地块，让视野极为开阔，将完美的自然田园风光，悠然呈现眼前。 发展商具有一定知名度，百花园持续有效的推广，为其“新地标”形象的塑造做了有效的铺垫。 策略：借势 在规模上不及对手，但同地段在配套上可以资源共享， 可在产品上胜出对手。 项目要在展示、服务等细节及附加值上胜出对手。 强势截留对手客户。 实力发展商，在当地开发过知名楼盘 周边商业及生活配套齐全 策略：借势 在规模上不及对手，但同地段在配套上可以资源共享，可在促销策略、价格上胜出对手。 引流对手客户。 未有房地产开发经验的发展商，未建立品牌信誉度及知名度 周边商业及生活配套齐全 地段环境恶劣 策略：产品主导，区位引导，主打未来 项目在产品、规模相似性高，替代性强 价格上没有明显优势，但对手存量不多，对项目构成的威胁不大 故在包装推广、营销手法、区位未来价值上引导客户。 战略制胜 思想上蔑视对手, 战略上重视对手！ 我的位置在哪里 ？ 挑战者之路 营销执行 营销执行计划 挑战之路 4、客户积累策略 2、包装展示策略 3、营销推广策略 1、关于入市时机 加快工程进度，把握入市时机，提前抢占和消化客户。 对客户群体进行细分，针对特定群体采用特定方式捕客。 借势竞争对手，截流对手客户资源。 多渠道立体推广，针对重点客户采用针对式营销手段，进行窄众营销。 高品质、差异化、创新符号的全面展示。传递项目的“精品”气质。 营销推广节点 活动体验 营销节点 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 推广主题 媒体组合 报纸 电视 网络 直邮 短信 广告牌 品味生活高度 宣传点 售楼处开放 外展点启动 体育活动赛事 鸡尾酒会、水果节 项目价值点传递，体验尚高生活 形象展示启动、储客期 10月开盘 全新售楼部开放 加推 清货阶段 缤纷美食节 样板房开放 分展点 看得见的尚高生活 加推 直效营销渠道 DM单张直邮，短信 立体化营销渠道 事件、活动营销 户外广告牌（主体形象） 网络信息传播（印象和口碑） 报纸、电视广告（信息灌输） 立体化营销与直效营销充分结合，建立完全直效的低成本营销渠道。 媒体推广 报纸广告 推出时间： 2009年9月（2次），开盘信息释放＋赞助体育活动赛事 内容：logo＋电话+开盘信息 报纸选择：西江报、广州日报（全版、半版/次） 关键点：关键节点集中投放 西江报 凯利汇星苑荣耀登场 半版 适当集中广告投放频率 网络广告 推出时间：2009年9月底持续进行 目的：扩大知名度，信息释放，树立形象 内容：产品信息＋广告宣传＋新闻报道 选择：肇庆西江明珠网、肇庆房地产网 关键点：关键节点占据首屏广告位 ，加大视觉冲突 短信 推出时间：2009年9月 目的：通过低成本，直接的营销方式促进进线和上门量 区域：肇庆、云浮地区 关键点：重要营销节点有针对性的发送短信，目标客户明确，分类准确。 DM直邮 启动时间：2009年10月 目的：针对性小众传递产品信息，吸引客户上门 区域：肇庆 关键点：项目关键营销节点集中投放 事件营销－1 活动名称：凯利杯篮球赛 活动时间：2009年9月中旬－9月底 活动对象：端州企事业单位球队及其他球队 活动地点：体育馆 活动目的： 传播企业、项目知名度、美誉度。将项目信息渗透到各企业中，为项目储客。 推广渠道：政府宣传办文件＋海报+短信+电话通知＋车体巡游。 套数比 三房两厅 复式 398 总套数 两房两厅 合计 实用面积 户型 亮点： 80平米以下户型占％；80平米以上户型占％；低总价单位为主。与苹果园的产品在面积上存在一定的重叠性和竞争性。 27.5层，百花园首席、尊贵，全面提升社区档次，拔高社区形象。 不足：两栋两梯八户，局部产品的舒适性较低。 产品分析 凯利·汇星苑产品情况 小结 5重礼遇 －－项目核心价值解读 礼遇1：区域价值――西区核心 礼遇2：人居价值――肇庆，国家4A旅游城市 礼遇3：区位价值――城市中心居住区，看得见的地段