中豪国际项目可行性研究报告(2007-4).docVIP

中 豪 国 际 项 目 可 行 性 研 究 报 告 编制单位：惠州市中豪实业有限公司 编制时间：2007年4月 目 录 一、总论………………………………………………3 二、市场调研分析……………………………………4 三、项目综合定位……………………………………21 四、项目进度计划……………………………………25 五、项目投资估算与资金筹措………………………26 六、项目经济评价及财务分析分析…………………32 七、项目评价的结论…………………………………37 总 论 1、项目建设背景 惠州市中豪实业有限公司根据惠州市整体规划布局和城市发展态势，依法取得了惠阳区白云三路项目地块的开发权。根据本项目的地理位置优势，要将本项目打造成白云路段上的标志性建筑。 该项目已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。国土证编号为：惠阳国用（2006）第0100229号和惠阳国用（2006）第0100230号、建设用地规划许可证编号：惠阳规地字（2006）0232号和惠阳规地字（2006）0233号、建设工程许可证编号：惠阳规建字（2006）0465号、建筑工程施工许可证编号：4425210612260101目前正在进入施工阶段，已完成工程量的40%。 2、项目概况 （1）项目名称：“中豪国际” （2）建筑规模： 1-20F （3）建设地点：白云三路 （4）规划用途：居住、商业 （5）建设单位：惠州市中豪实业有限公司 （6）工程概况：“中豪国际”项目占地874.45平方米，总建筑面积22078平方米。其中高层住宅为17538.4平方米，商铺3039.6平方米，地下建筑面积1500平方米。 （7）资金来源：本项目建设资金由公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。 3、项目核心价值 （1）本项目所处位置交通非常便利，地处白云三路，周边有多条公交线路，通往市区各个方向。 （2）本项目与周边现有开发项目和未来建设的其他项目相比，最大的核心竞争优势是地段价值，有着无限的商业价值空间。 （3）本项目的另一个核心竞争优势是高层景观。本项目周边高层建筑较少，市场上可比性竞争项目不多，而以高层项目的视觉景观来说，放眼东南西北到处可见怡人风景，这也是本项目住宅的差异化竞争优势。 （4）本项目的个性化产品设计也是一个很有竞争性的优势所在。从区域市场的产品现状来说，本项目的户型设计充满了人性化，细节之处都体现了对居住者生活的关心。 市场调研分析 一． 惠阳概况 （一）、惠阳行政区域划分 惠阳区地处珠江三角洲经济地区，毗邻香港，与深圳、东莞相连，是一方投资的风水宝地。惠阳于1994年5月撤县设市、2003年6月撤市设区，辖淡水、秋长、新圩、镇隆、沙田、永湖、良井、平潭、澳头、霞涌10个镇和三和经济开发试验区，面积1184平方公里，人口50.77万。区委、区政府驻淡水镇，撤市设区以后，惠阳成为惠州滨海城市的重要组团。淡水镇现有15个居委会，总人口约20万人（含流动人口）。“八五”计划以来，市、镇两级先后投入10多亿元进行交通、通讯、市政等基础设施建设，城市功能不断完善。交通便利，城区内白云路、人民路、金惠大道、开城大道、万顺路等宽阔的水泥公路纵横交错，在一些车辆、行人集中的地段，还架起了立交桥、环形天桥；对外联系四通八达，深汕高速公路、平龙公路、疏港大道等公路干线与城区内交通主干道相连。 （二）、惠阳规划 积极谋划“一心三轴”的经济发展构想，在投资、消费的强力拉动下，国民经济继续保持在15%以上。一个中心是建设以淡水为核心的区域性商贸流通服务中心，三大发展轴是培育惠淡大道、惠澳大道、新秋公路发展轴，通过公路等交通干线，吸引产业尤其是工业的落户，发挥集聚效应，成为产业和人口的聚集带。在目前惠阳积极加快城市建设的形势下，深圳许多开发商已把目光聚焦在惠阳。 片区推进向全面发展的转变 以新秋公路、惠淡公路、疏港大道为纵，平龙公路、平大公路为横，各镇中心区为点，构建“三纵两横”的网状城市架构，打破城乡二元结构，合理优化配置资源，加快城市化进程。 进一步完善包括淡水、秋长、沙田部分地区，三和开发区在内的 48平方公里城区中心区的城市建设用地、交通系统规划，以及城区中心组团、白云组团、站前组团和“两河四岸”的控制性详细规划。加快各镇总体规划修编工作，加强对农村建设用地、村民住宅用地的规划控制，将乡村规划建设纳入规范化管理。 （三）、深圳、淡澳经济发展共荣 “专家预计，以中海壳牌为核心，半径200公里的区域将受到直接的产业辐射。续大亚湾中海壳牌乙烯项目及中海炼油项目上来之后，深圳现正兴建中的10㎡公里的龙岗大工业园，和10㎡公里的坝光精细化工城。从深圳这两大工业园区至惠阳和大亚湾，也就10分钟的路程，必