商业地产研讨专题—专业市场篇.pptVIP

内部通道宽度设计 自动扶梯和电梯的数量 基本商业单元的设置 全开放式 橱窗陈列式 商铺的布置 商铺尺寸设计实例 柱网尺寸的设计在9*9米为宜 专业市场策划及营销概论 我们的主要工作是什么？ 项目的可行性分析 指导规划设计 招商策划及实施 销售策划及实施 后期经营管理的顾问 专业市场策划工作的主要流程 市场调查 市场定位 营销方案 策划执行 消费基础调查 招商可行性调查 规划设计调查 经营定位调查 招商策略调查 销售策略调查 整体定位 经营品种定位 经营楼层区划 经营模式定位 经营档次定位 目标消费群体定位 项目形象定位 招商方案：招商对象、招商价格策略、招商方式、招商流程、招商推广方案、招商进度计划等 销售方案：目标投资客户、销售策略、价格策略、销售推广方案、销售进度计划 铺位分割； 价格表： 广告计划； 招商、销售文本 项目培训资料； 营销队伍组建、培训、管理制度； 售楼处设计包装 宣传单页、楼书的策划设计 …… 关于专业市场的调查 做个有思想的人： 调查的目的：首先要清楚，我为什么要做这个调查 调查的内容：带着问题去调查，调查的每个东西，都会对下一步工作来指 导和素材 分析与启发：要有总结和分析，调查表格之外的东西 产业结构调查 寻找项目可能的定位方向 铺位大小、通道尺寸、建筑形式等 指导规划设计，指导我们做铺位分割 租金、售价管理费调查 作为我们定价的参考或者依据之一 进货渠道、采购方式调查 理清该类产品的上下游关系，作为本项目定位的参考，同时还有指导配套设施规划等作用 举例： 做个有思路的人： 如何实施调查，如何指导调查 首先要自己要认识该类产品，有一个基本了解 现场访谈的 现场观察的 现场统计的 电话调查的 网络查找的 文献资料搜索的 市场调查员身份 采购员身份 供应商身份 市场开发商身份 先调查后记录 边调查边记录 直接调查问卷 调查物料的准备，相机、名片、项目简介等 专业市场定位当中要关注的几个要点 要点一：一定要做有本之源，不做空洞概念 定位的东西，要有切实的消费基础 消费群体，有到市场采购的可能性 定位的东西，要有商户的基础 本地的、外地的，招商可行性 要点二：关注到市场容量的问题 需求确实存在！ 商户也存在！ 新建市场是否能生存？ 市场的规模应该建多大？ 要点三：把握综合化与专业化的发展趋势 升级换代，是走综合化路线的一个主要方向。但是目前很多新建市场所谓的升级改造，基本属于新瓶装旧酒，就是将过去散落在街头的小摊位、临街铺集中到一幢现代化的大楼里，没有本质的发展，管理和竞争手段仍然停留在原有水平，开发商为了卖铺回款，投资者大多只是坐地收租。 而新建专业市场，尤其是在老市场周边新建市场，往往走专业化路线更容易成功。也就是我们常说的市场细分。 要点四：定位与项目自身条件的结合 专业市场对交通条件的依赖 定位与建筑形式关系 定位与项目规模的关系 定位与商铺销售的妥协 专业市场招商的几个问题 问题一：如何处理老市场与新市场的关系 老市场是新市场的定位依据 老市场是新市场的招商来源 老市场会阻碍商户进驻新市场的信心和热情 不要期望政府强制措施 以市场本身的力量来吸引客户 以专业细分来避免直接竞争 引狼入室，行业大户＋外地狼带动 问题二：专业市场招商的主要方式 到底是直销招商为主，还是大面积广告推广？ 直销招商，是我们了解市场，深入商户的重要手段，但是就实际招商效果看，并不十分理想。 义乌，2000个铺位当中，直销约有500个左右，占比例不超过30%； 惠州国际电子城，900个铺位当中，直销约有200个左右，占比例不超过20% 但是直销招商又不可少，行业大户，需要定向招商；商户真实想法需要了解；公开广告与直销派单结合，更容易诱发客户的兴趣； 目前遭遇到很多市场监控、保安的限制，直销以隐蔽的客户拜访、集中的招商推介会等方式进行比较多。 问题三：专业市场招商的时机 先招商，还是先销售，也是困扰很多策划人的一个问题。 招商好了，肯定好销售，是一个朴实的想法，大多数情况下，的确对销售有促进作用，但是考虑到营销进度、发展商回款要求、公司收益等，这个想法又是天真的。 不招商，先销售，一样可以做到很成功； 但是对于比较弱势的项目，招商先行是必须的，关键是先招实力或品牌商家或者所谓的主力商家。 招商很容易的项目，先招商，后销售是上佳选择。 问题四：蝴蝶效应 ＴＨＥ　ＥＮＤ！ ＴＨＥ　ＥＮＤ！ 商业地产研讨专题—　专业市场篇　— 第一部分认识专业市场 起源 你从哪里来 专业市场演变历程 何谓专业市场？ 专业市场概念的延伸 严格意义上的专业市场，是以批发为主的，但现代专业市场，根据商品的类型，也出现了批发零售兼有的专业市