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我国地价管理中存在问题及负面影响 　　【摘要】改革开放30多年来，我国经济社会发展迅猛，城市化进程获得了长足进步，与此同时，对于资源的开发和利用，尤其是土地资源的利用尚存在很大的问题，这逐渐制约我国经济可持续发展的“瓶颈”。本文主要阐述地价管理中暴露的问题及其造成的负面效应。 　　【关键词】地价管理；问题；负面影响；土地价格 　　我国经济规模的不断扩大，使得土地资源越来越紧张，其牵涉面也十分广泛，也凸显了大量的利益关系问题。对于我国现阶段而言，做好地价管理工作具有现实和深远的意义。本文论述地价管理中出现的问题，并以此分析所带来的负面影响。 　　一、我国地价管理中暴露的问题 　　我国作为发展中的经济大国，各项经济制度尚有待完善，还有不少问题需立刻解决，在很多方面仍处于摸索阶段。我国的地价管理在使用、转让和供给等诸方面都凸显了一定的问题，主要有以下几个方面： 　　1、征地时损害了农民的利益 　　我国当前所施行的土地征用制度是在计划经济体制的背景下制定的，很明显适用于市场经济条件下土地的征收工作。依据我国《土管法》的规定，国家为了公共利益可依法征收集体享有所有权的土地，其中，征地的补偿费用包括安置补助费用、土地征用补偿费和青苗补偿费等，这样一种补偿实质上已经顾及到农民的根本利益，因而补偿的覆盖面相当广。然而，单就征地行为本身来看，不论与市场交易价格、还是与征用后的出让价相比照，其征用土地的价格显得特别低廉，而且往往带有一定的强制性，这明显侵害了农民集体的利益。 　　2、地价缺乏严密性和科学性 　　未明定地价的内容，我国土地市场上现有的土地权利形态呈现多样化，例如国企制度改革中就有转让土地使用权、作价入股土地使用权和划定价格拨付土地使用权利等；对于集体土地而言则有集体土建使用权，集体联合经营入股土地使用权等。上述权利各异的地价自然而然也有显著地区别。此外，土地价格的构成要素也有所不同，个别地方规定地价是由土地管理开发费和土地使用费等构成，而部分区域则未严格将几种费用分别开来，均称为地价。即使一些??域规定的地价内容相同，其构成也有差别，比如说土地容积率和开发程度会带有差异。这在很大意义上导致地价缺少科学和严密。 　　3、城市与农用地土地价格评估的办法相脱节 　　地价评估的办法不健全，评估后的结果主观性强，往往因人而异，这不利于土地定价的标准化。农村用地价格的评估不科学，与城市土地价格衔接不上。另外，对于同样一片土地，征用时是依据当前收益去推广价值，相比较而言，针对国有建设使用的土地出让是根据将来收益计算出具体的价值，这前后导致了不小的价格差距。利用这种相差甚远的评估办法不利于土地的保值增值，尤其是分不清价值增长后的收获者。 　　4、地价增值原理不明确，收益权利的主体不明晰 　　我国土地使用类型非常多元化，国有建设用地和农民集体用地等增值原理截然不同，在这种情形下，土地收益的权利主体不明确，导致土地利用、转让和征用等一系列进程中的地价散乱、不规范。 　　二、我国地价管理所造成的负面影响 　　1、交易行为缺乏规范性造成地价不能准确反映市场供需水平 　　我国城镇有不少生产部门的土地都是计划经济体制时期无偿获取的，若在划分土地使用权时开展交易，则必须依照有关的政策限定，补充适量的土地出让费用，进而才能准入市场进行交易活动。然而，现如今一些企业就是为了躲避出让金的缴纳，暗箱操作的交易比较频繁，这不但会使交易行为有失正规性，使土地价格并不能真实地反映出市场的实时行情，也致使国有土地资金的大规模流失。需强调的是，在城郊结合部等地区，土地市场的交易尤为混乱，普遍出现产权不明晰、市场交易的主体混杂和违背土管法律法规等不少缺陷问题。除此之外，城郊结合部有为数不少的集体用地违规进入市场，也会导致不尽合理的地价的产生，久而久之，土地供求矛盾激化也在所难免。 　　2、土地供应的市场化程度有待提高 　　大批量理应有偿征用的土地并未获得有偿开发和利用，甚至于个别开发用地也并未遵守法规、规章实行有偿的开发。在相当长的时期内，城市土地一般都是以订立协议再出让的方式为主，在土地价格的规范上，遭遇到不少的行政强制性指令的约束。少部分地方为了要取得一些规模大、产值高、利润可观的房地产项目，竟然陆续压低价格来招商引资。由此可见，在市场经济体制下，土地供应的市场化程度低，极大地制约和影响了市场机制合理配置土地资源效能的有效发挥。 　　3、建设用地总量虚高，扰乱了土地市场的正常秩序 　　目前，我国土地市场法规不健全的地区，常常以带动地方经济成长为名义而大力炒房、卖地。有一些个别的房地产厂商以建筑经济适用房为幌子，片面增加建设用地的规模供应，也有的以发展老年福利事业或者振兴国家高等教育事业为理由，在多个区域建设福利院或“大学城”，这不但会直接影响到所在区域土地的供需情况，而且借