房地产开发法律风险防范之“如何进行施工合同风险控制”(ppt)课件.pptVIP

楼市微妙情形下，影响当前房产的几大因素 一、宏观调控措施 金融政策、税收政策、土地政策、综合性政策和其他宏观调控政策 二、地价变化、建造成本的变化、融资成本的变化 三、区域性经济发展的程度和差异化需求 房产企业在楼市微妙情形下，修炼内功尤其重要 昔日对房地产行业的评价 ---台风来了，连猪都会飞； 现在，宏观调控，资金紧张、销售疲软，一个行业的分化期来临； 在这个微妙时期，融资—多是高代价；售楼—多是很清淡；施工—多是磨洋工 房产企业在楼市微妙情形下，修炼内功尤其重要 不如静下心来，修炼内功： 研究如何防范风险： 研究如何持续盈利： 如何增加收入：分析促销种种； 如何减少成本： 土地成本、融资成本、施工成本 一、风险概述1、 前期重要风险 土地风险； 融资风险； 项目并购风险； 规划与消防风险； 图审与设计风险； 其他领取施工许可证以前发生的种种风险 2、中期施工阶段风险 造价：即成本 质量：最硬的卖点 工期：即交期 安全：最大的硬伤 3、销售及交房风险风险 预/(销)售合同的签订及违约处理； 交房条件； 退房纠纷； 其他：促销方案及风险  二、施工管理法律风险防范要点 固定总价的风险防范： （1）承包范围的界定； （2）合同各组成部分的优先解释顺序； 固定单价的风险防范要点： （1）清单数量的准确性、完整性 （2）不平衡报价的预防 要点二：防范合同无效 合同无效情形及对造价结算的影响 最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释　 第一条　建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效： （一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的； （二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的； （三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。 无效合同法律后果： 1.对承包方主要的不利后果：借用、挂靠、转包或违法分包下，非法所得可以收缴； 2.对发包方主要的不利后果：影响工程进度； 3.对双方都可能不利/有利的后果：对方可能会请求终止履行合同； 合同无效后已完工程的处理（X） 竣工验收合格： 竣工验收不合格，经整改合格： 竣工验收不合格，经整改仍不合格: 整改既是施工方义务，也是权利； 另行找人整改的费用是否合理？ 休息一会！ 要点三：固定价格合同，原材料价格变化时可以调整 约定价款实行固定价结算的，一方当事人要求按定额结算工程价款的，人民法院不予支持，但合同履行过程中原材料价格发生重大变化的除外。 但调高的程序和条件很严格。 要点四：慎重变更、妥善处理签证， 合理控制造价工期 1、签证的含义（广义与狭义）、分类； 2、签证的形式、作用 问：《会议纪要》可否作为解除合同的依据？ 3、签证与授权权限； 4、过失签证与恶意签证； 5、签证管理 多方会签及内部流转、 删改无效、 复印件无效、以原件为准 格式统一、连号、计量不计费 例会会议纪要作为附件 授权与限制的对立统一 要点五、重视白合同，慎重对待黑合同 （1）招投标工程，黑白合同的实质性条款不一致的，以白合同作为结算依据。 Ⅰ.前提是招投标的工程，非招投标不适用； Ⅱ.实质性条款的理解： a.价格、工期、质量（价格微调的除外） b.特定情形下，承包范围、付款条件、违约责任的不一致，能否构成黑白合同？ 招投标工程，并非所有补充协议/变更都是黑合同 判断补充协议是黑合同（狭义）的几个参考因素： （1）内容发生了实质性变更； （2）签订时间在招投标前后，相隔时间很短； （3）签订的背景不是因为施工中发生了变化因素； （4）签订的目的是为了规避招标投标法，排挤了竞争对手或违背了投标人本意，违反了公平、公正、公开原则； (2)非招投标的工程，如何认定？ Ⅰ.非招投标工程，包括必须招投标而未招投标的工程 Ⅱ.以当事人真实意思的那份合同为准. 互动—实务交流 当事人在中标备案合同（非必须招投标工程）中约定按固定价计价，补充协议中又约定固定单价计价，是否属于实质性变更？ 能否认为补充协议为双方实际履行的合同而作为结算价款的依据？ 要点六：如何应对索赔（广义） 1、正确约定固定价的风险范围 2、关注施工方投标报价 3、研究反不平衡报价 4、约定图纸和招标文件效力优先于工程量清单/投标书 4、防范 “默认价款变更报告” 条款 5、慎重变更、积极应对每份索赔文件 6、杜绝 “视为认可结算报告” 7、提高证据意识，关注证据的制作、发送、收集和保管 施工