商业地产优派克思合肥金辉·中央美域项目营销策划报告.ppt

4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动 5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构 6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要 8、经营项目业绩增长有较大市场空间 9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整 什么情况下购物中心必须进行经营项目的调整和提升 三、购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整提升前必须考量的内容 1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析 6、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、 市场营销推广策略的得失及未来方向 8、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、 业务团队的思路、业务能力和人员配备 10、调整、提升前后租金收益比较 购物中心调整提升前必须考量的内容 11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性 12、调整提升的时间节点安排 13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用 购物中心调整提升前必须考量的内容 四、购物中心调整实施过程中的策略 1、专职团队的组建和业务要求 2、目标租户的资料收集、分析和筛选 3、中介机构的选择及专职团队的分工 4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计 5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略 购物中心调整实施过程中的策略 购物中心调整实施过程中的策略 6、 调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、 调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示 8、 灵活的合作方式和租金收益平衡预算 9、 原有租户的去留问题 10、项目调整部门的配合及分工 11、项目调整的时间节点确定 12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排 13、推广策略的实施 14、租户维护和管理服务 购物中心调整实施过程中的策略 演讲结束，谢谢大家！ * * * * 报告提纲 项目卖点提炼 参考项目营销策略 客群需求分析 项目营销策略 项目卖点提炼 规划指标 总用地面积：86884.08平米 总建面积：217198平米 1、A地块，住宅总建面积为：56655平米，产品为22、24、26、32层高层小户型公寓。 2、B地块，住宅总建面积：153801平米，产品为18层、27层高层公寓和6+1花园洋房。其中花园洋房建筑面积要控制在2.5万平米以上。 3、项目商业总建面积：10990平米 4、项目公建面积：5563平米 5、建筑风格：现代简约 中央美域概况介绍 项目卖点分析 区位：本案地处中环附近，区位条件优越。但区位优势一方面与周边项目无差异，另一方面在营销推广上也存在难度。 运动设施：是本案与周边项目相比较最大的优势，如能在会所、景观规划上加以充实强化，该项可作为本案的主力卖点。 自然景观：本案靠近南淝河公园和森林公园，自然景观较为优越。这并非项目特有，与周边其他项目相比并无明显优势，但项目可以借力。 户型：本案户型没有明显特色与优势。 人文、交通等各项优势为区位内楼盘所共享优势，较难成为本案独特的卖点。 结论一：项目卖点提炼 休闲运动＋景观资源 二、客群需求分析 客户需求分析 核心客户 重要客户——城市年轻白领阶层，年龄：25-35岁 核心客户——来自区域周边（蜀山区、高新区），职业构成较为复杂 年龄：28－35岁 机会型客户——区域内外投资者、看重升值空间的城市财富阶层 目的：投资、自住 年龄：35-50岁 重要客户 机会客户 客户气质：上升空间＋开放包容 客户特性：▲处在职业生涯上升阶 段，不满足于现状，具有向上发展的空间与动力；▲相对年轻，思想开放，追求现代都市生活，思想比较国际化，不保守，有活力。 结论二：客户需求 客户描述：事业处于上升阶段开放包容，乐于接受新事物 经济实力处于中上等，但不足以承受绝对高端化配置（物质层面）可以从生活方式方面进行引导，满足精神需求（精神层面） 参考项目营销策略 周边竞争项目营销主题提炼 龙居山庄：自然环境＋交通 颐和花园：景观＋产品 长城天一家园：自然环境 合肥高端住宅项目演进历程 琥珀山庄 合肥第一个真正的富人区 元一时代花园 1995 2000 绿城 桂花园 第一个6300平米超大入口会所 2003 柏景湾 合肥第一个真正实现人车分流社区 2004 2005 2006 绿