2007深圳海逸世家综合体的研究的项目开发的策略.pptVIP

泰华宝安中心区海逸世家项目综合体研究 通过沟通与分析，现阶段关键问题是确定合理的开发次序以实现海逸世家项目的核心目标 项目界定：海逸世家是位于新区中心的综合体项目 目前项目整体定位、功能定位、客户定位、规划设计以及分期等已经基本确定 现阶段，本次研究的核心目标 在品牌建设的前提下，基于现状，确定项目的开发次序 综合体形成品牌需要具备，其中仅有“功能与区域互补”、“领先用户”以及“价值链”三个指标和开发次序相关 城市新中心区开发一般经历由住宅---办公---商务公寓、商业的次序，总开发周期一般在10年以上 商业和商务公寓开发成功一般处于快速发展期后期和稳定繁荣期，一般距离启动8-10年 新区人口是个不断演变的过程，其中领先用户和城市白领在区域的快速发展阶段后期迅速形成 综合体商业和商务公寓在具备发展条件后启动，可以最大化的享受区域发展的红利 万象城2006年奠基，2010年一期开业，商业及商务公寓开发处在区域的稳定繁荣期 杭州万象城分三期建设，首期将于2009年完成购物中心和住宅部分，购物中心2010年正式对外营业，其中有高等级的影院、奥运标准的真冰溜冰场等；二期于2011年完成酒店式公寓；三期将于2013年完成写字楼及酒店。 宝安中心区目前开发项目集中于公建和住宅，办公功能尚未启动，处于建设期后期 宝安中心区目前公建面积占区域总体开发量的60%左右；预计到2007年这一比例保持在65%左右 根据宝安中心区规划建设方案，2010年中心区公建基本建设完毕，并投入运营 截止目前，中心区规划建设的市政项目全部动工，行政中心、市民广场等设施已投入使用 政府大力修建市政设施的同时，住宅楼盘供需两旺，带动中心区人气聚集 2008年年底写字楼的逐步入市，高地价决定宝安中心区写字楼档次、租金趋高，价格筛选了入住中心区的商务人群 宝安中心区办公用地楼面地价已达6605.6元／ｍ２，高地价决定未来中心区写字楼售价将超过１００００元／ｍ２ 高档次、高售价、高租金是宝安中心区写字楼发展的趋势 价格、租金形成天然“过滤网”，将高附加值的三产企业聚集到宝安中心商务区 高级企业带来高档次、高品位精英人群聚集 根据规划、市场实现情况，我们判断宝安中心区将于2010年前后进入稳定繁荣期 新区发展经历四个阶段：规划期、建设期、快速发展期、稳定繁荣期 根据宝安区开发建设历程及区域经济发展速度分析，宝安中心区目前正处于建设期向快速发展期过渡阶段，将于２０１0年进入稳定繁荣期 宝安只有一个中心区，随着2008年年底写字楼的逐步入市，商务精英人群以及领先客户逐渐聚集 根据新区人口演变规律，宝安中心区领先用户和城市白领将在区域的快速发展阶段后期——2010年左右快速形成 2010年是本项目中商业、商务功能做出感觉的最佳时机，提前入市风险较大 世联判断依据 新区发展规律——商业商务在区域稳定繁荣时推出 综合体发展规律——商务商业的成功有助于项目整体成功 客户目标——通过成功　打造“海逸世家”综合体项目提升品牌 综合体具有完整的生态价值链，功能相互促进，相互收益 主题商场 精品店 休闲娱乐 博览展示 超市百货 书店 …… 综合体商业、商务功能成功运作，有利于企业品牌提升，使其具有较强的可复制性 商业和商务的成功是综合体成功的关键，有利于提高项目后期、企业后期开发的其他物业品牌溢价 首期以商业、城市公寓以及商务公寓启动，将带动后期住宅价值实现 海逸世家商业持有经营，对企业品牌提升作用更明显，前期可发挥较大的宣传效应，提升综合体项目的整体价值 发展商持有商业，控制经营过程，对于综合体项目的品牌有更为显著的提升作用 1、品牌控制 2、档次控制 3、前期招租宣传效应 4、租金随市场状况调节，保持出租率，增强消费者信心 5、经营效果控制，极大提升后期物业价值 …… 项目共分三期，按照纯粹的排列组合共有六种方案，其中方案2与4明显不合理 右边地块紧邻高架路，地块价值较低，方案6以此地块作为启动期，成功启动的风险较大 所以可能适合本项目的开发次序有以下三种方案 方案3二期推出商务、商业，匹配宝安中心区发展的最佳时机 海逸世家开发计划中，项目二期入伙时间为2010年初，该时间与商务、商业功能形成氛围的时间匹配，从而判定将左地块作为第二期进行开发 综合体的成功是多个因素综合作用的结果，特别是商业的设计与运营更为重要,首期推出商业风险较大 方案3首期推出三房主力户型，更加稳健，符合中心区市场需求，有利于资金回流 目前中心区销售的住宅中，三房以上的大户型销售率超过90%；而一房、两房的小户型销售率在85%以下。 相对于小户型，宝安客户更认可大户型住宅 对消费者未来置业倾向的调查印证了市场情况，倾向购买三房以上大户型住宅的消费者占有购买意愿人群的69% 在高档、综合型商业成功运营的前提下，尽