保利香槟国际Loft重新定位思考.pptx

保利香槟国际2012年loft营销方案;2012年，商业产品销售全面受阻，香槟国际作为成都保利四个LOFT项目中首先破局的销售项目，两月时间实现200套销售，占到成都LOFT市场销售70% 2012，香槟国际保利代理全面实现独代，与开发商合理分工，整合多方资源，顺利实现团队转型； 香槟国际作为成都保利2012年营销网络试点项目，取得良好经验，目前保利全系4个项目全面学习香槟网推经验；;;; 区域内住宅项目主要针对刚需客户，主要竞品为橡树湾和英伦，以超大赠送，低总价吸引客户。 年初刚性需求明显增强，楼市回暖迹象明显，刚需市场大有可为。;1.2 市场分析—住宅市场;区域项目 ;1.3 市场分析—loft市场;1.3 市场分析—loft市场;　;1.4 市场分析—项目自身;1. 市场启示;;;; 客户年龄：20-30岁之间占10%，30-40岁之间占65%，40以上占25%； 职业特征：企业主占70%，事业单位高管25%；一般员工5%； 购房目的：投资70%，办公自用20%，自住10%； 成交因素：30%看好投资升值潜力，50%的客户认同品牌，前期粉丝客户，20%认可地铁价值； 成交抗性： 收益前景不明朗：项目体量大，3000套，无大型商场，觉得租不出去，而且租不起价格 性价比不高：比较万景峰、龙城国际，对产品层高不满意，两层也需要自己隔断，麻烦 使用成本高：后期使用成本高，会对出租形成阻碍，投资前景不明朗 人气无保障：不太看好项目商街商气氛围，比较其他项目觉得价格太高。 投资市场动荡：对市场不看好，政策还会持续打压楼市，尤其投资市场，不敢下手。;2. 客户启示;;基于市场与客户分析，Loft全新营销出路;确定了走“居住产品”路线后， 我们还需要解决以下四大问题：;1问：LOFT产品在客户心理一直认知模糊，除了5.2米层高，客户不知道他们有什么特点，能拿来做什么，首先我们需要明确我们的产品定位，让客户清晰了解我们提供得是什么产品;我们是什么？;我们是什么？;？;;客户是谁？;？;如何寻找客户？;如何寻找客户？;抢占城市阵地，掀起城市风暴 1、启动“路名牌”“ 公交站台”，节点建议分享其他项目路名牌，大范围覆盖。 2、配合使用电梯轿厢、社区灯箱等，重要节点短时间爆破。;如何寻找客户???;西南财大;如何寻找客户？;如何寻找客户？;如何寻找客户？;如何寻找客户？;如何寻找客户？;？;如何让客户买单？;如何让客户买单？;;;沙盘、地铁族生活手册、三维立体户型图等;如何让客户买单？;如何让客户买单？;保利香槟国际2012年LOFT营销策略;奋斗升级;ONE.题眼分析;任务 分析;如何实现LOFT快速走货;;项目题眼;TWO.传播占位;在上一轮提报，我们给香槟标签;奋斗族买香槟的理由;新话题——;核心创作1：;核心创作2：;核心创作3：;核心创作4：;卖点思路;核心创作1：;核心创作2：;核心创作2：;THREE.执行思路;;传统激光刀 浅而宽;网络激光刀 浅而宽;;短信激光刀 高频高密;城市阵地媒体分布（包括公交站台、路名牌）：风暴公交站台遍布城市二环以内，并分布从西到北的三环以内及项目周边；长效公交站台主要遍布在从西到北的三环以内及项目周边。灯箱及轿厢广告:遍布城市青年聚集地，如万达及伊藤和紫荆影院等；覆盖高新西区；西门小区社区灯箱；西门企业（成飞、电子19所、迈普等）。;;西进城西中心;Thanks