2009年9月西安房地产市场的研究的报告.docVIP

西安房地产市场研究报告 （2009.09） 易居（中国）房地产研究院 西安分院 目 录 本月导读 4 数字瞰市 7 关注楼盘 11 第一篇 市场背景篇 16 第一章 政策资讯 16 一、 政策法规 16 二、 市政动态 17 三、 市场资讯 18 第二章 经济环境 19 一、 国内生产总值分析 19 二、 居民消费价格分析 20 三、工业增加值分析 20 四、 固定资产投资 21 五、 房地产开发投资 21 第二篇 市场分析篇 22 第三章 商品房市场 22 一、商品房成交概况 22 二、9月西安市商品房分类分析 23 第四章 土地篇 27 一、 土地市场动态 27 二、 本月土地出让分析 28 三、 本月土地成交分析 30 四、 重点地块分析 32 第五章 住宅市场 35 一、 市场综述 35 二、 供求关系分析 35 三、 供应量分析 36 四、 成交量分析 40 五、 成交均价分析 42 六、 成交结构分析 44 七、 项目成交解析 46 八、 板块成交解析 47 第六章 商办市场 49 一、 市场综述 49 二、 商业市场 50 三、 办公市场 53 四、 本月个案分析—汇鑫IBC 55 第七章 产品篇 57 一、 产品综述 57 二、特色楼盘介绍 60 三、 著名开发商楼盘 61 四、 案例PK 62 第八章、营销篇 67 一、本月营销分析 67 二、房展会专题 68 第三篇 区域数据篇 83 一、 城东区 83 二、 城西区 84 三、 城南区 85 四、 城北区 86 五、 高新区 87 六、 城内区 88 本月导读 【关注楼盘】 恒大城、融侨城--开盘楼盘解析 同为外埠企业，同为在西安布局的第三个项目，融侨城以优越的地理位置，极具轰动效果的系列活动展示，作为区域价格领跑者9月入市取得良好的销售业绩；恒大城以其特有的精装模式、社区配套、开盘必特价的广告轰炸，10月2日开盘引爆西安，当前取得销售900余套的销售佳绩。 --------详见P10页 【土地市场】 土地市场逐渐走强 ?本月新挂牌土地18宗，总建筑面积144.92万㎡；挂牌土地成交10宗，成交面积为36.49万平米；。 --------详见P26页 【住宅行情】 成交量再创新高，成交价小幅下滑 9月西安住宅成交量107.22万㎡，环比增长1.90%，同比增长123.11%，连续刷新西安楼市单月成交量新纪录；房价再连续三个月快速上涨后，本月价格小幅下降，5005元/㎡的均价与上月基本持平，快速上涨趋势得以缓解。 --------详见P32页 【营销解析】 2187万广告费创新高，恒大疯狂造势 恒大地产旗下的三个项目在广告投放方面可以用“疯狂”来形容，几乎每日都可看见整版和半版的广告投放。恒大名都、恒大绿洲和新亮相市场的恒大城3个项目的广告投放金额占到全市的41.78%，其对本月广告投放的影响可见一斑。 -------详见P64页 易居视点： “金九”西安楼市成色十足 新盘入市带动成交量持续走高，成交结构变化导致成交价下浮下滑 9月西安住宅成交量107.22万㎡，环比增长1.90%，同比增长123.11%，连续刷新西安楼市单月成交量新纪录；房价再连续三个月快速上涨后，本月价格小幅下降，5005元/㎡的均价与上月基本持平，快速上涨趋势得以缓解。 在西安房地产传统旺季，加之“住博会”的推波助澜、大量的广告投放，很大程度上调动了购房者热情。供需双方心态已调整，追涨情节带动很多犹豫不绝客户提前进入市场。 西安本月价格的小幅下滑并不意味的楼市出现拐点，主要受本月成交结构影响所致。高端楼盘特别是别墅项目市场处于供应空白期，成交量明显下降；而城西、城北个别新入市项目成交集中放量，从而带动全市均价小幅下滑；透过持销期楼盘个案来看，均有不同幅度增长，价格普遍表现出上升趋势。短时间来看，西安房地产市场较为平稳，房价尚不具备下行动能，量跌价升是未来几个月内西安房地产市场的整体走势。 长线投资客户比例增长迅猛，市场盘整指日可待 目前西安刚性需求客户仍占据市场主体，但从数据统计来看改善型、投资型比例客户所占比例增长明显。目前西安市场短线投资（投机客）较少，绝大多数投资客为长线投资，宜住、宜租、宜转让。造成这一现象的根本原因在于通胀预期、流动性充裕，归根结底是由于上半年极度宽松货币政策所致。目前国内的投资渠道较少，股市的不稳定，致使过多的资金流入楼市，很大部分家庭把投资房产作为理财的首选。 国家已经开始针对信贷政策进行微调，后期货币政策走势成为大家关注焦点，楼市波动受其影响较大；快速回升且不断高涨的房价，其速率与经济基本面的回暖速度明显不对称，更与大多数自用买家的购买力产生差距，价格的持续走高必定会影响销售速度。西安未来几个月内市场会迎来一个盘整期。 宽松货币政策退出尚待时