2009年重庆北碚208公馆的项目价格建议的报告.pptVIP

哪些因素将左右消费者作出购买决定？ 价格 位置 交通 配套 户型间隔 外部环境 楼盘内部环境 朝向 …… 选取什么因素作为本项目的卖点最吸引？ 地段 北碚市中心，黄金地段； 价格 户型设计偏小，具备低总价的优势，能充分吸引市场关注。 稀缺 本项仅210套住宅，数量有限，使得本项目市场基数小。能形成较大比例的消费势能。 配套 靠近核心商圈，消费购物便捷。靠近主要公交枢纽，交通配套十分便利，这是其他楼盘无可比拟的优势； 项目概括 SWOT分析 卖点提炼 项目定价 客户群定位 五、项目定价 综合上述三点的考虑，我们建议项目定价时应当遵循以销售速度为主，利润追求为辅的原则。同时在销售过程中，严格控制销售节奏，频繁的逐步提升售价，完成利润最大化。 项目概括 SWOT分析 卖点提炼 项目定价 客户群定位 慢销 快销 竞争矩阵 (高端) (低端) 北温泉九号二期 云山原筑 新城国际 嘉茵苑 竹韵山水 香洲新城 4000以上 3500—4000 3000以下 本案 旺德旺城 3000~3500 天赐苑 金鼎龙泉 五、项目定价 项目概括 SWOT分析 卖点提炼 项目定价 客户群定位 我们建议本项目入市价格为：3800元/平方米，以30%的销售节点控制价格上浮，最终实现4200/平方米或以上均价的销售均价。 五、项目定价 三、营销策略 营销主线 营销策略 营销节奏 工作安排 我们需要怎么样的营销主线： 一、营销主线 眼球 人气 抢购 + + 营销主线 营销策略 营销节奏 工作安排 二、营销策略 眼球策略： 利用产品自身的地段优势和对外包装宣传的独特性吸引市场关注。 策略一：选取人流量大、靠近项目地的优质地段设置销售中心。建议在重百超市对面或者附近租用销售中心。 营销主线 营销策略 营销节奏 工作安排 二、营销策略 策略二：利用围墙广告，制造口碑传播。由于考虑本项目不采用户外广告媒体，所以围墙广告的设置应当具备项目展示和户外广告的双重作用。适当的加高围墙高度增加广告的视觉冲击力。 营销主线 营销策略 营销节奏 工作安排 二、营销策略 策略三：大范围覆盖广告。本项目不需要树立形象、打造品牌。所以在广告宣传上主要目的是发布项目信息和活动信息。一般选择短信，DM夹报、直投、街头派单等方式达到将项目信息覆盖北碚及其周边的目的。此类媒体的广告投入不会过高，只要广告内容具有吸引力，相信能快速的集中市场的关注度。 营销主线 营销策略 营销节奏 工作安排 二、营销策略 人气策略： 利用各种优惠和活动把市场关注转化为实际的客户积累。同时为开盘时的抢购奠定基础。 策略一：办理一定数量的VIP卡，提供特别优惠和开盘抽奖活动。（可设置一个特别大奖——F0汽车，对制造市场关注有特别效果）VIP卡的办理一定要控制数量、同时优惠幅度可以适当放宽。开盘即涨价，人为的营造人气火爆的迹象，以刺激其他消费者的购买欲望。 营销主线 营销策略 营销节奏 工作安排 二、营销策略 人气策略： 策略二：修建示范层，在条件允许的情况下将一层楼全部粉白，可以更好的将户型展示给消费者，同时利用视觉效果的影响，掩饰户型中存在的一些问题。 营销主线 营销策略 营销节奏 工作安排 二、营销策略 抢购策略： 在有了客户积累和人气的烘托下，用控制销售节奏，调整销售价格来制造卖场抢房的效果。 策略一：放量有限。无论是办理VIP卡，还是开盘放号都实行限量的策略。刻意营造一种供不应求的现象，才能激发购房者快速购买的决心。以人气的旺盛制造抢购的风潮。 营销主线 营销策略 营销节奏 工作安排 二、营销策略 抢购策略： 策略二：频繁涨价，增加未购房者的心理压力，满足已购房者的心理预期。开盘后可以多次的小幅度涨价，以此来刺激处于犹豫期的客户。让消费者感觉今天不买明天又会涨价的状态，才能达到抢购的效果。 北碚208公馆项目价格建议报告 前期工作 目前208公馆已完成内部认购:71套 办理VIP卡:167张 一、北碚市场情况 一、北碚市场情况 一、市场部分 ● 房价逐步上涨 ?　　在从