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湖州市场研究报告 2010年1月 目录： 一、城市概况 4 1、地理区位 4 2、交通条件 4 3、城市人口状况 5 4、宏观经济数据 5 二、城市规划 8 1、城市规划简介 8 2、城市性质： 9 3、用地空间结构： 9 4、人口及用地： 9 5、总体布局 9 6、区域规划 12 三、房地产市场分析 12 1、整体房地产市场现状 12 2、土地市场情况 14 3、房地产市场供求情况 15 4、房地产板块情况分析 17 4.1市中心板块： 18 4.2南太湖板块： 21 4.3西南新区板块： 22 4.4凤凰开发区板块： 23 4.5仁皇山板块： 24 4.6湖东板块： 25 四、地块概况 40 1、八里店简介： 40 2、地块简介 41 2.1地块四至 42 2.2小结： 43 3、土地基本信息 43 3.1楼面地价测算： 44 3.2同区域地价对比分析： 44 4、项目测算 44 4.1产品定位 44 4.2产品测算 45 4.21产品指标排布 45 4.22成本测算 47 5、静态收益测算 52 6、敏感性分析： 53 五、项目论证 54 1、价格论证 54 2、入市时机论证 54 3、结论 55 一、城市概况 1、地理区位 区位：湖州市地处浙江省北部，东邻上海，南接杭州，西依天目山，北濒太湖，与无锡、苏州隔湖相望，是环太湖地区唯一因湖而得名的城市。 行政区划：湖州市共辖吴兴和南浔2个建制区和德清、长兴、安吉3个县。湖州是一座具有2300多年历史的江南古城，2008年末户籍人口258.50万人，其中市区人口108万，面积5818平方公里；城市化水平达到55.1%，中心城市建成区68平方公里（2008年），南浔13.5平方公里。 发展概况：湖州是以上海浦东开发开放为龙头的长江三角洲地区“先行规划、先行发展”的14个重点城市之一。产业结构从原来的传统丝绸、建材业为主，形成了以新型纺织、新型建材、医药化工、特色机电四大特色优势产业为支柱、电子信息和环保产业快速发展的格局，先进制造业占规模以上工业总产值比重达到50%。 2、交通条件 作为长三角城市群中连接南北两翼的节点城市和沪、杭、宁三大城市的共同腹地，人口保持低速增长。2008年末户籍人口258.50万人，人口自然增长率为0.2‰市区总户数342105户、总人口1085173人，吴兴区总户数195990户、总人口593907人；八里店镇总户数18393户、总人口54547人，非农业人口11458人，农业人口43089人。女性初婚人数全市15053人，其中吴兴区3687人。 4、宏观经济数据 经济发展相对平稳，保持较高增速 全市 200年全市实现地区生产总值（GDP）1亿元按可比价格计算，比上年增长%。按户籍人口计算的人均GDP为40089元，增长10.5%，折合5772美元按常住人口计算的人均GDP为36764元，增长9.4%，折合5294美元。08年实现财政总收入133.78亿元，其中地方财政收入71.61亿元，分别比上年增长17.3%和16.1%。财政总收入占GDP的比重为12.9%。八大类消费品及服务项目价格呈“六涨二跌”态势年居民消费价格总水平涨幅为5.1%。食品类价格上涨13.9%，拉动CPI上涨4.2个百分点；医疗保健和个人用品价格上涨5.1%；居住类价格上涨3.3%；家庭设备用品及服务价格上涨2.3%；烟酒及用品价格上涨1.8%；衣着类价格上涨1.2%。交通和通信类、娱乐教育文化用品类价格下跌，分别下降2.0%和0.9%。2008年湖州市第一产业增加值为82.63亿元，增长4.1%；第二产业增加值593.56亿元，增长10.7%，其中工业增加值534.98亿元，增长11.4%；第三产业增加值358.70亿元，增长11.8%。三次产业比例为8.0:57.3:34.7。人民生活水平不断提高 全市城镇居民人均可支配收入突破“两万元”，达到21604元，比上年增长9.9%。市区城镇居民人均可支配收入21822元，增长8.9%；人均消费支出14233元，增长9.4%；恩格尔系数为36.1%；年末人均住房面积29.8平方米。全市农村居民人均纯收入突破“万元”大关，达到10751元，增长12.7%；人均生活消费支出7046元，增长14.2%；恩格尔系数为35.0%；人均住宅面积52.1平方米。城乡居民年末人均本外币储蓄存款余额达21002元，比上年增加4814元，增长29.7%。投资结构不断优化，房产投资持续上升 截止至09年11月份，完成投资535.14亿元。其中2008年完成全社会固定资产投资525.24亿元，比上年增长14.6%。按产业划分，第一产业投资4.82亿元，增长5.3%；第二产业投资299.48亿元，增长25.4%，其中工业投资291.03亿元，增长22.8