房价下调预期加强的三大信号.doc

房价下调预期加强三大信号历届全国两会，房价都是被痛骂的焦点。今年两会谈起房价，大家都心平气和了许多。这并非意味着房价已经回归合理性，而是对房地产的严厉调控已经成为共识，在严厉的调控下，人们对房价的下调预期，渐渐少了疑问。 　　虽然，由于复杂的经济环境的存在，使得2011年房价的走势难以一锤定音。不过，至少，2011年两会明确的三大信号，从政策、银根、供求三个方面分别对房地产市场造成高压，无疑再度加强了民众对房价下调的预期。 　　■第一大信号：后手威慑力，时刻准备出台新的楼市调控政策。　　■第二大信号：釜底抽薪，将力求消除房价、物价上涨的货币基础。　　■第三大信号：调整结构，保障性住房 的供应量今年将首超商品房，真正开始对商品房市场造成影响。　　焦点一　　无穷尽调控，　　会多大程度影响房价？　　【新闻回放】住房和城乡建设部部长姜伟新在接受媒体采访时表示，楼市调控是长期性的，并时刻准备出台下一步楼市调控政策。对于控制房价过快增长，充满信心。　　【争论焦点】在新一轮房地产调控中，房产税试点和商品房限购被认为是力度最大的两记重拳，被称为史上最严厉的调控能否最终让房价回到理性的轨道？调控的效果、手段的利弊成为两会上争论得最激烈的话题之一。　　观点一 限购政策应有中长期计划　　李庆云(北京大学经济学院教授)：开征房产税，如果力度大、范围广，对抑制房地产市场的投资投机行为，改变需求结构和需求量，进而对房地产虚高价格进行调节肯定会产生作用。相比房产税试点，限购政策对房价的作用会更明显，现在成交量已经开始回落，相信价格会松动。由于中国的房地产市场化起步很晚，人多房少，市场房源存量不足的问题会长期存在，所以限购政策应该有一个中长期的计划。　　观点二 征房产税的用意不在降房价　　贾康 (财政部财政科学研究所所长)：房产税可以为地方政府开拓新税源，这对于解决土地财政有作用。但开征房产税的主要用意其实并不在降低房价。几十年城市化下来，中心城区的房价一定是总体上扬的，房产税本身无法改变房价上涨趋势。　　观点三 限购取消，或现报复性反弹　　王超斌 (河南台兴房产有限公司董事长)：限购令下，实际需求其实并没有减少，只是被压制了。出于成本的考虑、对政策调整的预期以及对需求的判断，开发企业不一定就会大幅度调整房价。不仅如此，一旦限购取消，难保市场不会出现报复性的反弹。　　点评：重庆、上海房产税试点一月有余，限购政策在全国30多个城市也已陆续出台，主要城市的成交量回落，但房价仍未发生转折性的变化。政策效果如何、后手政策还有多少，有待时间检验。房价高企需要重拳出击毋庸置疑，但挥出的重拳能否打在七寸则考验着调控的智慧。　　焦点二　　控制货币流动性，釜底抽薪能否奏效？　　【新闻回放】3月14日，国务院总理温家宝在北京人民大会堂与中外记者见面时提出，对于房价，将三管齐下。第一，控制货币的流动性。消除房价物价上涨的货币基础；第二，运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求；第三，加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。也就是说，米袋子省长负责制，菜篮子市长负责制，房价也由地方来负主要责任。　　【争论焦点】抑制通胀、实现经济转型都需紧缩货币。对于楼市而言，控制货币流动性，运用货币手段继续打击投机、投资需求 成为2011年楼市调控中必然会运用的金融手段 。但是，提高二套房信贷成本的同时减少首套房贷的利率优惠；限购与否以拥有住房的数量和户籍为标准……旨在打击投机的各项举措会否对改善型需求造成误伤，也成为两会上一个争论的焦点。　　观点一 把非刚性需求往后排一排　　齐骥 (住建部副部长)：有不少买房人，既不是为了解决当前无处可住的问题，也不是为了改善住房条件，而可能是考虑到通胀预期，为了增值保值，这属于当前一些不合理的住房需求。目前调控的重点，就是要把这些不是马上需要居住、但依旧购买房子的消费者往后排一排。　　观点二 限购有其副作用，但是必需的　　李稻葵 (清华大学经济管理学院金融系主任)：房地产限购的本质是局部性的资本管制的机制设计 。以差别化房地产贷款利率为例，它对不需要贷款的投资者无可奈何，也管不了从其他渠道融资的投资者。限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，在目前房地产价格持续攀高的形势下，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。　　观点三 限购显然是不合理的误伤　　王超斌(河南台兴房产有限公司董事长)：限制二套房贷打击投资、投机可以理解，但首套房优惠的取消却加大了普通人的购房成本。而限购令，则更是在大城市筑起了一道篱笆墙，把许多有正常购房需求的外来人员挡在了外边，这显然是不合理的误伤。　　点评：当前抑制通胀的任务与长期经济转型的目标，都要求收缩货币并降低投资的比重，