楼盘开发企划案.ppt

楼盘开发策略企划案 目录： 一、楼盘的分析、选择 二、楼盘的公关 三、楼盘宣传 四、楼盘促销 五、楼盘持续开发  通过对各省市高档楼盘的日常监控，最大限度的收集本区域市场的楼盘资料，在此基础上，分析、筛选有价值的楼盘，并确定要开发的楼盘。参考以下样表。 二、楼盘的公关：（确定完即将开发的楼盘，立即进入楼盘公关阶段） 1、通过开发商和物业管理公司公关： （1）进入小区交纳进场费：常规进入小区的一般方式是交纳一定的进场费，进而在物业管理公司规定的范围内设点，派发公司宣传资料，为目标消费者提供免费咨询服务。 （2）租用铺面，开设工作室：此为家具渠道延伸一种体现，一般存在于大型高端楼盘中，当家具公司在楼盘中有首个签约客户之后，为了更好的服务客户和最大限度的对小区进行深度开发，就在楼盘里面或周边租一个门面，对其进行系统包装（企业荣誉、家具图片展示等），让其为公司的另一个办公据点和形象展示窗口。 （3）出资制作物料：为物业公司制作出入证、宣传栏、指示牌、楼道警示语、精美钥匙扣等物料，初步取得物业的信任，在制作物料的同时可加入公司的名称或广告语，进行企业形象宣传。 （3）合办活动或提供部分活动费用：协助物业管理公司进行交钥匙前的一系列准备，提供部分活动准备费用，从而取得进入小区设点咨询或召开家具知识讲座。 （4）联合家装公司召开户型发布会：和物业管理公司联合起来，以“业主联谊会”的形式，在小区内召开本小区主要户型的发布会，站在物业公司的角度方便了业主，公司则通过服务来吸引消费者。 (5) 签单后支付提成：与物业管理公司签定合同，或与物业公司的某个关键人达成私下协议，由他们向公司推荐、跟踪消费者，签单一个消费者可按造价的一定比例支付费用，提高他们的合作热情。 与进行楼盘推广的销售代理公司合作： (1)联合举办家具流行款式发布会：针对目标楼盘，联合“媒体或行业协会、开发商、家装公司”等的名义开展主题户型发布会。 (2)售楼部人员的推介：与售楼部某些个人达成相关协议，由他们向目标消费者推介公司，并跟踪消费者，签单一个消费者可按总造价的一定比例支付费用。 (3)与开发商很做样板间：装修公司在楼盘的开发过程中与开发商联合，根据投资回报率，以低价的方式为开发商装修样板房，此时家装公司可利用自己与开发商特殊关系，与其合成利益共同体，可以在售楼部、样板房处设立公司展板，让售楼小姐有针对性的向客户推销公司，此方法效果不错，但投入额度比较大。 3、公关提示： （1）把握好与公关对象的谈判：在与公关对象进行谈判前要有充分的前期准备（了解楼盘情况及公关对象的情况） （2）要以双方的利益角度，为出发点：寻找到双方的利益点在此基础上，商讨合作的可能性，并提出较明确的合作意向。 （3）要掌握好报价技巧：（1）如涉及费用问题，让公关对象先行报价，同时向他阐述我们的立场，对于他提出的要求，不能当场决定的，需婉转的推到下一次会晤；（2）减法原则：要让公关对象感觉我们的让价幅度越来越少。 三、楼盘宣传： 在楼盘外围，楼盘内部以小区广告拦截、促销等手段。期望通过第一、二、三套优惠业主，实现批量销售，完成小区楼盘内的营销扩散目的。 1、楼盘宣传定义：坚持凌智荟“家装设计领导品牌” 品牌主张。将不同区域的宣传支持点统一起来。 2、楼盘的宣传方式说明： （1）在宣传过程中，以集中的载体传播，突出宣传主题“凌智荟装饰—家装设计领导品牌”，形成一个清晰明朗的推广主题。 （2）在宣传方式上，以广告推广结合体验推广两种方式作为整体宣传的方式： (3) 楼盘终端体验式推广则在硬性的常规广告基础上，加以互动的、学习型的沟通，使消费者从初步的品牌认知，被有计划地引导、更深入地了解皇家品牌，从而为下一阶段的签约打下基础。该层面的宣传以最大限度的引导消费者互动签约为最终目的。 3、楼盘终端广告载体和具体的广告规划： 四、楼盘促销： 1、促销的意义与目的：有针对小区的有效促销活动，达到“临门一脚”的强势拉动。 快速获取第一批（个）客户是开发楼盘的关键所在。有了第一批（个）客户才能在楼盘里有相应的样板间，才能获取更多的客户。 2、获取第一批（个）客户的方式的通道： （1）通过楼盘的广告宣传到店面咨询的客户； （2）通过已有的目标楼盘的客户。 （3）通过网络或第三者介绍等其他方式（口碑影响）的客户； （4）通过楼盘发放的印刷品（DM单页等）回访咨询的客户； （5）通过售楼人员、物业管理人员的推荐，获取客户。 3、第一批（个）客户的促销手段： （1）常规促销手段上加大力促销折扣。 （2）品牌联盟式优惠政策：针对目标楼盘的特征，与相关行业内的强势品牌形成捆绑式的联盟，并做出相应的优惠条例；如与地板和橱