商业物业经管理手册.doc

不动产价值和商业运营价值作为商业地产的重要表现形式，兼具地产、商业和金融三种属性，三种属性同时意味着价值实现的三条途径。从内部关系来说，地产和商业属性均将服务于金融属性的增值功能，金融产品化将是发展的最终方向，甚至可以说成为金融产品才能使其发展过程更具理性。从金融角度看，的专业性与金融产品的安全性相对等，这是所有金融产品求得安全稳定的必然要求。没有专业的市场控制和发展能力，就难以达成自身的投资价值；也只有坚持正确的方法和策略，金融目标的实现才能成为可能。准确的市场定位、合理的商业规划、有效的招商组织、持续的经营创新既是不可或缺的要素，又是相互高度融合的专业复合体，这些要求是满足金融产品化安全性的客观需要。作为商业产品，只有成为激活和拉升消费的空间和工具，掌握提升消费力的策略和手段，具备吸引客流光顾的战略，才能创造出自身生存和发展的基础。 不动产价值和商业运营价值的集合体有商家的销售业绩作为支撑、有业主的租金成长性作为参考，那么的市场价值必然会高于物业自身的建造价值。不动产本身是一个资本密集的产业，其获利需要经过长期持有，并且需要稳定的收益水平，所以一个投资性的物业需要用折现来决定它在公开市场上的支付金额，其中包括未来持有时间内所估算出来的净现金流量和可能产生的盈利，这是购物中心最好成为持有型物业的理论基础。精细化的经营管理可以在很大程度上影响到不动产的价格，比如在管理费用方面，即使是一项很小的支出，经过折现率的调整后，都会对不动产价值产生显著影响，所以从经营管理角度而言，业主除了要对租约进行有效管理外，还特别需要重视承租商家的销售创造能力，关注广告、展示、企划和行销方面的观念创新，并及时进行动态调整。从这个意义上讲，除了要挖掘建筑载体自身的内涵外，更需要注重提高商业管理水平，发挥其作为商业产品的动能，这是购物中心最好成为持有型物业的根本原因。盈利能力、集客能力和商家销售是商业价值的直接反映建造及其物业发展价值是购物中心价值在地产属性的直接反映；而商业属性同样具备价值增值的创造力。盈利能力主要通过集客能力和商家销售额两个指标来体现，这也是业主最应关心的核心经营内容，其实现程度的好坏与项目全过程具有直接关联。香港恒隆集团坐落于上海的两个著名物业恒隆广场和港汇广场作为不同定位的代表性购物中心，在客流以及招商方面都表现出了备受行业认同的较高水平和良好效果。2004年其平均回报率超过10%，较3年前的4%—5%有了大幅度改善；恒隆集团在香港的恒隆中心及金钟廊等项目，租金收入也大大增加。另外一组数据来自广州天河城广场，其2004年租金水平比1998年涨了6倍；2004年比2003年又进一步上涨10%以上，2004年盈利比2003年猛增20%。成功的项目包含着广泛的专业深化和积极的市场开拓，这是决定购物中心投资价值的商业性因素。对比天河城、恒隆广场、港汇广场的经营现状和他们所能够实现的回报，目前一部分新兴的商业项目恐怕还是难以超越的，所以很多发展商承诺租金回报达到10%的实现难度也是可想而知的。虽然发展商出售商铺获得了前期开发所需要的资金，但是较之采用融资手段实现真正意义的统一规划和统一管理，其弊端依然显而易见，对持续性的运营能力和业绩回报更是严峻考验；要成功实现战略性融资则必须要以项目的专业性和持续性来保证资金的安全性和稳定性。合理的体量意味着投资的高效性，不符合目标市场要求的体量是资源投资的浪费商业地产项目脱离市场实际需要、盲目追求大体量，势必“人为”推高投资额度，并延长资金的回报周期；同时由于大体量项目需要更为丰富的商业资源，需要完成更为艰难和更为复杂的商业规划和商业管理，所以其操作要求也会大大高于小体量商业项目。其实，体量确定的依据是很严格和专业的，发展商应该从从消费力的眼光来看待体量问题，不切合未来消费市场需求的体量会直接导致资金、招商和运营成本的恶性循环。以招商环节为例，大体量项目“硬性”增加了与商业品牌资源的对接难度，一旦品牌资源难以满足招商需要则势必造成空置率的上升，进而影响到总体的招商效果，难以达成旺场的商业目标，使租金徘徊不前甚至倒退。与此相反，体量适合的项目其招商难度和招商压力则会相对减轻，商业组合和功能组合也更容易达成有效性原则，更能保证入驻商家的销售业绩。良好的业态组合和稳定的租金收益是取得商业价值的基础丰富的业种、业态组合固然是项目发展所需要的，但是这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是物业资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。在统一规划和统一管理的物理建筑内经过对商家整体结构的确定和及时调整所形成的具有商圈竞争力和消费号召力的不动产和商业形式，具有明显的资本痕迹。能否吸引人气，核心的因素在于它是不是能够提供一个让消