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房地产价值估价报告 项 目 名 称： 章丘市宏昌小区1号楼512室及配套房 房地产价值估价报告 委 托 方： 章丘市人民法院 估 价 方 估 价 人 员： 目 录 致委托方函 估价师声明 估价的假设和限制条件 估价结果报告 附件 致 委 托 方 函 章丘市人民法院： 受贵单位委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对委托评估 的房地产（即本报告所述的估价对象）进行了评估测算，评估工作业已完成，现将估价报告的主要内容说明如下： 估价对象：章丘市宏昌小区1号楼512室及配套房，建筑面积分别为105.86和6.5平方米。结构为混合，总层数为6层（主房位于5层），2001年建成，用途为住宅。 估价目的：为委托方审理案件提供价值参考依据。 估价时点：2010年10月19日。 估价结果：估价对象于估价时点的价值为45.51万元人民币，大写肆拾伍万伍仟壹佰元整。 价 师 声 明 我们郑重声明： 1、本报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。 2、本报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本报告的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准—《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本报告。 5、我们已对本报告的估价对象进行了实地勘察并作了记录。 6、没有人对本报告提供重要专业帮助。 7、委托方对其所提供资料的真实、合法、完整和准确性负责。 8、使用本报告时，请注意估价的假设和限制条件及报告说明。 9、本报告估价结果，仅供委托方参考。最终的处置价格由委托方根据变现方式、市场参与程度、兑现难易、政府有关税费的缴纳等情况确定。 注册房地产估价师： 估价的假设和限制条件 一、本估价报告基于以下假设条件 1. 本次估价假设估价对象未设定抵押、质押等担保，未对外投资入股、转让，不存在司法及行政机关依法裁定、决定查封和其他限制其房地产权利或影响其公开市场价值的情形，不存在法律、法规规定禁止估价对象按本次估价目的使用的其他情形。 2. 本次估价假设2010年10月19日的房地产市场为公开、公平的均衡市场。 3.本次估价假设估价对象房地产以规划部门确定的用途持续使用并已达到最高最佳使用。若转换使用用途，本估价结果无效。 4.估价人员对估价对象的现场勘查仅限于估价对象在勘查日（2010年10月19日）的外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。 5.假设估价对象在估价时点时的建筑结构、装修等物质实体与估价人员现场查勘日（2010年10月19日）时的无任何变化。 6.假设估价对象应缴纳的各种税费已按国家、省、市法律、法规、规章缴纳完毕。 二、本估价报告使用的限制条件 1.应用本报告时，报告应用人应明确本次估价的价格定义及本报告中的“估价的假设和限制条件”。本报告估价结果是在满足全部假设与限制条件下的房地产的公开市场价值。若国家政策、经济环境、房地产本身的状况等因素及本报告假设条件发生重大变化，并对估价结果产生重大影响时，本估价结果无效，须重新估价。 2.本报告的估价结果，须经本公司及其在公司注册的房地产估价师盖章，并作为一个整体完整使用时有效。本公司对本报告估价结果拥有最终解释权。 3.本报告估价结果自报告出具之日起一年内有效。 4.估价结果的有效性亦以以下条件为前提： 估价时点、估价目的保持不变；估价对象现状及用途保持不变；估价的假设条件保持不变。不对其它用途负责 2. 本报告估价结果没有考虑估价对象将来快速变现及遇有自然力和其它不可抗力对价值的影响价值本报告仅就所述估价目的对估价对象的市场价值出估价，。 机构名称：山东广和房地产评估有限公司 公司住所：济南市泉城路180号齐鲁大厦B6—03室 联系电话：0531三、估价对象 （一）估价对象界定 章丘市宏昌小区1号楼512室及配套房，建筑面积分别为105.86和6.5平方米及其分摊的国有土地使用权面积。 （二）区域因素分析 估价对象位于章丘市鲁宏大道西段路南。东邻双山东街，西邻双山大街，南邻福泰路，