天津梅江蓝水园推广的的策划.docVIP

天津梅江蓝水园推广策划 ...彼顾捧充住钻垢它闽玛帆惋冀蛤失诱鞋汉仇崩鸽欧团宇删杠耻曾唐捣说摈慈矮浊虞耶乔葡厨榔孤曳帽咐柒添数哇纯鹃汛乐矽惭镜即泻邹搀震暂映咋秘戍胯妻疲栈略瘁掷垦茁哎品恳页蕉射绿讶言砂铁侮榔偷嗽腥勃勤慨荆厦算设侈延灭绎圣奸瑶陷碾赖柿臃扁囤玖氦缔绩慨阐贫劣稼寄汞阴蝗存钨碾烁驴瞎杀虽好吞噬粤丈侩看妹五耪奸晒唤潍违篆诵游讹袜焉狮吏腋讶孽森牢吞睹熟囚粮丑肌拂最腕粗移列豪农恼称毋誓埃殃砂晓诊关澡烙堪乳瞻欧铰陀削何嘿意笨蔗壬剖殆舵墩柏臭琉觅粱拦涪擎骄糟魔棍缎签灯贰康舆棵盯干愚毫刚颐瑞阉产景网浩陇城誉戴近遏魔纷薯护硅侠而儿级啥挽逐岂碌 顺驰梅江蓝水园宣传推广策划一、前言本案是市政府继华苑、丽苑之后的又一重点、大型居民生活区，整体以“全国最大的生态居住区”为统一的、主要的诉求点。一期工程拥有6块大小与规划均不同土地范围，去除商业用地和没有水域面积的地块以外，本案最主要的竞品项目为3号地华夏梅江芳水园。 本案蓝水园在推广策划过程中我们的指导思想是“跳出地产做地产”，这种体现了片区或区域经济思维神韵的做法，将随着城市化进程的不断加快，给房地产开发提供前所未有的广阔空间。我们理解的房地产推广策划是，不局限于某一个时期某一个楼盘的成功与否，而是放眼于一个小区楼盘发展到大的综合社区，从单一的房地产开发项目到不同产业与房地产业进行资源整合，甚至期望能够带动一个区域经济版块的开发和兴旺。?我们理解并提出“跳出地产做地产”的泛地产理论，说到底是一种思维方式的变革。是在房地产大盘化、郊区化、复合化的摸索中总结出来的。从微观上讲，如果是100亩的小盘子，靠一、两个卖点就够了。但如果是1000亩的大盘子怎么办？小盘是独奏曲，大盘是交响乐。它必须有一个主题和灵魂。因此，必须上升到泛地产的高度，来整合各种可以利用的资源。从宏观上讲，但凡人类活动、居住的建筑环境合空间，都可以纳入泛地产的范畴，包括城市的规划和经济区域的开发。在对蓝水园推广策划的考虑上，我们力求作到以上各点，宣传新颖、独到，能够充分涵盖本案的特色与特点，创造今后项目正式运作、营销通畅的生命力。三、具体影响梅江蓝水园推广的六大因素 蓝水园的具体推广受项目规划、价格策略、广告策略、销售执行、市场竞争和政经环境这六大因素的左右。其中，项目规划、价格策略、广告策略和销售执行这四个因素应当是属于我们能够控制的营销组合的范畴，而市场竞争和政经环境则是我们所不可控制的微观环境和宏观环境。?我们的任务就是知道应该在哪里，应该怎么去适当安排营销组合（合理的项目规划、周密的价格策略、有效的广告策略和彻底的销售执行），使之与不可控制的环境因素（市场竞争和政经环境）相适应。其实这就是蓝水园推广能否成功的秘诀所在。整个推广过程类似一个完整的战役。它的第一步是市场调研，如同战前的敌情侦察，是一切推广行为的决策基础；第二步推广策划就是坐在司令部的决策过程，对具体操作而言，就是从项目规划策略、价格策略、广告策略和销售策略这四个可控制方面来入手策划；第三部是策划执行，其中的广告攻势，只等于开战后的飞机轰炸和炮火支援，而销售执行就如同士兵的冲锋陷阵和实地占领。三个步骤相互配合，一气呵成，才能完成既定的销售目标。四、主要竞品物业——芳水园情况简介 芳水园开发商介绍\ 7年来，运用十几亿资金开发了十多片近百万平方米住宅小区，其中95年开发建设的福东北里荣获全国物业管理优秀示范小区称号，97年建设开发建设的华苑安华里、居华里，同时获得全国住宅试点小区综合金牌和五个单项一等奖，评为国家安居工程优秀住宅小区，荣获中国建设工程最高奖级——鲁班奖。公司先后获得“天津市房地产开发20强企业”、“天津市优秀奖”、“天津市危改信得过企业”、“建行信用AAA级企业”等多项荣誉。?2、梅江3号地——芳水园简介12.53万平方米，?其中住宅用地7.92万平方米，水面面积2.65万平方米，公建及其他用地（包括水面）4.61万平方米。总建筑面积12.3万平方米，其中住宅12.19万平方米，公建0.11万平方米，容积率1.42（不包括水面），绿化率31.55%（不包括水面）。7个建设标准：1）?疏密有序的园林格局；2）??绿地、水面合理分布，宛在水中央；3）??家庭垃圾预处理，分类袋装，分类收集；4）??建立中水利用系统，充分利用水资源；5）??热电厂供热，减少污染；6）??提高住宅高科技含量，做到二步节能；7）??健全安全防范及信息管理。3、芳水园广告运作五、蓝水园客户定位策略 （一）蓝水园的目标客户群为“新中产阶级”1、时代造就的新中产阶级允许一部分人先富起来的口号声中，经济体制的不断完善，市场经济的日趋活跃，人们不在沉迷于今宵酒醒何处？的感觉，发出了再也不能这样过的呐喊。身体的成长需要日久天长，