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15-11-27 一位银行业高管对房地产金融创新的看法：新风口已至 一位银行业高管对房地产金融创新的看法 ：新风口已至 2015-10-29 泛华资管 [导读] 房地产的本质是金融。而在白银时代 ，房地产的金融属性也将越来越明显。10月20 日 ，在 《地产》杂志举办的中国地产金融年会上 ，平安银行地产金融事业部副总裁董续勇的 演讲 ：《地产创新之我见》 ，很系统地总结了房地产金融的现状、问题 ，同时 ，他也预测了 未来的市场机会。 自1998年房改以来 ，房地产行业取得了巨大的成就 ，而在支持房地产发展的过程中金融业 自身也得到了极大的发展。 地产金融的大繁荣之下 ，隐忧仍在。与此同时 ，随着市场形势的变化 ，新的风口已至 ，地产 金融需要逐步创新 ，更好地服务实体经济 ，降低融资成本 ，防范化解金融风险 ，提高资源配 置效率。 /s?__biz MzIyMzA1NTEyMQ mid 400571630idx 2sn df2e018f692c0536f4fb1378417ab863#wechat_redirect 1/10 15-11-27 一位银行业高管对房地产金融创新的看法：新风口已至 大繁荣 数据显示 ，房地产开发投资完成额从1999年的4010亿元迅猛扩大至2014年的9.50万亿元 ， 15年间增长了23.7倍。可以说在市场总量极其庞大的房地产行业 ，银行是主要的协同方。其 中 ，商业银行是主要的融资渠道。截至到2015年6月 ，房地产贷款余额为19.3万亿元 ，包含 开发贷及按揭。实际上 ，银行支持房地产业的资金还表现其它方面 ，例如同业业务和理财科 目 ，其资金量也尤为庞大。 /s?__biz MzIyMzA1NTEyMQ mid 400571630idx 2sn df2e018f692c0536f4fb1378417ab863#wechat_redirect 2/10 15-11-27 一位银行业高管对房地产金融创新的看法：新风口已至 从融资工具来看 ，2010年 ，人民币地产基金开始发力 ；2012年 ，券商及基金子公司房地产 资产管理计划启动 ；2015年 ，房地产公司债突起。除了公募REITs尚待放行外 ，针对房地产 开发经营企业的金融工具基本齐备 ，能够满足房地产全产业链开发的需求 ，从开发、销售、 并购、经营到转让都有配套的金融工具。 以公司债为例。2015年债券市场火爆 ，房地产公司债迅速崛起 ，其发行规模之大及发行利 率之低均创近年来之最。自2015年初以来 ，交易所公司债制度改革 ，向非上市公司开放 ， 新公司债5月份闪亮登场并呈现爆发式增长。WIND资讯显示 ，截至2015年9月30 日 ，房地产 企业信用债余额7375亿元 ，较去年底的4025亿元净新增3350亿元 ，其中主要为房地产公司 债净新增2010亿元 ，由2014年年底的232亿元猛增至2242亿元。值得关注的是 ，9月24 日 ， 万科50亿元5年期公司债票面利率为3.5% ，远低于同期国开金融债利率 ，逼近国债利率。 /s?__biz MzIyMzA1NTEyMQ mid 400571630idx 2sn df2e018f692c0536f4fb1378417ab863#wechat_redirect 3/10 15-11-27 一位银行业高管对房地产金融创新的看法：新风口已至 债券市场向来对流动性最为敏感。2015年以来 ，公司债发行利率大幅下行 ，根本原因是流 动性持续宽松。房地产公司债在几个月内吸引了超过2000亿低成本的资金资源 ，对降低房 地产行业融资成本是利好 ，但也反衬出实体经济比较虚弱 ，市场上优质资产比较匮乏 ，经济 转型还需要较长的时期。 可以看出 ，地产金融经过5-6年的发展 ，已经取得了巨大的成就。一方面是得益于房地产业 的黄金时代 ，房地产开发投资在15年间增长了23倍 ，而商品房销售额则增长了27倍。另一 方面 ，金融改革不断深化 ，M2在15年间增长了10倍 ，金融机构总资产也迅速膨胀 ，截至 2015年8月全国银行业金融机构总资产则高达188万亿。 总体来讲 ，我国金融市场已经迈过了起步阶段 ，正在向成熟阶段过渡。过去 ，地产金融以房 地产开发为主 ，只存在房地产增量市场单一的金融体系 ，开发商和投资商