2011年4月全国房地产市场趋势研判.docVIP

2011年4月全国房地产市场趋势研判 篇首语……从1998年国家改革福利分房体系，推行住房分配货币化，拉开了中国房地产市场近15年的狂奔，而2005年房地产市场的发展逐步进入的决策层的视野，房地产市场经历了一系列的调控洗礼，直至今天仍在持续……处于这样一个极具变化的时代和市场背景，房地产后续的路怎么走，我们沉思！ Part. 1我们对于房地产市场的几个观点Part. 2宏观经济和政策背景分析Part. 32011年一季度房地产市场表现Part. 42011年一季度标杆房企研究Part. 5开发商应对策略 [观点1]：我们依然看好未来5年房地产的向上发展趋势，原因基于中国的后工业化进程阶段、城市化的需求及房产对于经济的拉升??城市化进程加快中国经济持续增长中国城市化进程不断加快55%450000年度G15%统计数据显示，DP同比增长率2009年我国城镇城镇化化率已达到46.59%，我国只45%30年的时间就赶上了西方200年300000250000的城市化历程；根据规划，“十40%5%200000二五”末我国城镇化率将达到355%。1000000%30%20052006200720082009201020012003200520072009“十二五”末??处于“人口红利”期居民收入水平不断提高中国能持续十几年的高增长速度，未来五年中国劳动力供给依然充足“人口红利”功不可没。我国目农村居民人均纯收入2.0%人口自然增长率城镇居民人均可支配收入2500014%前仍然处于劳动年龄人口最丰富农村居民人均纯收入同比增长率1.5%12%20000城镇居民人均可支配收入同比增长率的时期，预计劳动年龄人口大约10%生育高峰期1.0%会在2015年左右停止增长。但在150008%停止增长初期，新进入老龄阶段0.5%6%100004%的人往往都有较高的储蓄率和储0.0%50002%蓄倾向，会形成第二次“人口红00%利”期。200520062007200820092010??迈入后工业化时代??居民收入水平不断提高自“十二五”开始，中国步入目前中国经济从金融危机中走出，国民经济逐年向好，居民后工业化时代，中国经济迈入收入水平也随之提高。2010年，农村居民人均纯收入为新的征程。5919元，剔除价格因素，同比增长10.9%；城镇居民人均可支配收入为19109元，实际增长7.8%。数据来源：国家统计局，新景祥整理1979198119831985198719891991199319951997199920012003200520072009元亿元 [观点2]：未来5年居民消费结构的持续升级将继续推动房地产在此次经济结构升级处于有利地位，调控不会改变这个基础??地方政府对房地产业大力支持：数据显示，土地收入占地方财政收入比重较大全国商品房价格加快上涨近10年来，随着各地土地出让金的持续攀升，60%土地收入占地方财政收入比重5500成交均价50%全国土地出让收入占地方财政收入的比重，500040%已经从2001年的16.6%，上升到2009年的450030%48.8%；据专家调查和测算，土地出让占地400020%方财政预算外收入60%以上，个别市县达350010%30000%90%左右。土地出让金已经成为很多地方政20062007200820092010府财政预算外收入最主要来源，使得地方政府对房地产业大力支持。??房价上涨过快带来一系列民生问题：房价上涨过快一方面抑制了居民的其他消费，另一方面加剧了贫富差距程度，甚至会影响社会稳定，转变为政府政治问题。??国家对于房地产调控决心不会改变：鉴于房价过快增长引发诸多社会问题，国家至去年四月份以来密集出台一系列调控政策。同时，“十二五”规划也提出了房地产规划建议，包括保障房、物业税、民生等方面。??“十二五”中房地产规划：未来五年要加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。数据来源：国家统计局，新景祥整理200120022003200420052006200720082009元/平方米 [观点3]未来5年中国的住房供应结构将由纯市场一条腿走路向市场和保障托底两条腿走路转变??国家发展和改革委员会副主任徐宪平表示，未来五年，要建设城镇保障性安居工程3600万套，今年1000万套，明年1000万套，后三年1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%；建设目标??在“十二五”规划纲要中，也明确提出对于城镇低收入住房困难家庭要提供廉租房，实行廉租房制度。对城镇中等偏下收入住房困难家庭，要提供公共租赁住房保障。对于中高收入家庭，将实行租赁和购买相结合的商品房制度；按照住建部的要求，2011年，全国保障性安居工程