淮安星雨华府产品定位草案(合富辉煌).docVIP

淮安星雨华府产品定位草案(合富辉煌) 每一种方向 每一幢建筑 都可以创造无穷的未来 星雨华府 价值伴随城市增长 每一块土地 都随城市发展 而变得更有价值 星雨华府产品定位草案 定位目标 打造淮安高端住宅“新标志”，定义新城都会豪宅“新标准”。 快进快出实现热销，快速收回占用资金。 我们的构想 项目总体战略，通过差异化主题社区占位市场，形成唯一的价值影响力 项目客户定位，主流客户为市府高干、私营业主、银行高管、国企管理者等； 其次为公务员、教师、医生、律师、台商等 项目总体定位，住宅：市府核心 深度私宅 概念：浓荫观邸 项目产品定位，住宅：溪美墅+情景花园洋房+小高层+高层 建筑风格：古典欧式坡地华宅 商业：六星级酒店+酒店式公寓+别墅商业 研析篇 项目个性简析 面临与即将面临的竞争格局 机会与问题何在 项目属性界定 城市扩张视野下的土地 借着规划之力占据城市发展主轴轨迹 板块位于城市发展最尊贵的主轴线上，通过翔宇大道与传统城区的对话轻轻松松 城市属性 板块价值 板块将打造成未来的市府板块，汇尽城市精华，一流的文体设施、教育资源、商业金融一应做其背书 城市格局改变，价值转变，它是淮安房地产市场发展的黄金地带 周边环绕大学城、开发区、楚州区淮安三大重点产业驱动板块，奠定了板块在城市未来格局中绝对中央地位 板内规建留学生创业园，未来这里将会聚集一批高端国际化人群 淮海广场 宁连公路 承恩大道 翔宇大道 枚皋中路 处于翔宇大道在新区境内的交通末端 距淮海广场约15分钟车程 区内在建中的枚皋中路，打通新城东西区 从宁连公路可进入涟水机场 交通属性 项目立地条件 自身审视 1、星雨华府共分成三块地 地块 占地 容积率 建筑面积 A地（82亩） B地 C地 约5.5万平方米 1.1 6.05万平方米 3000平方米 2500平方米 约65.8万平方米 建议2.8 约20.4万平方米 ≤2.2（建议1.2） 2、地块四至 A地呈狭长的扇形，东至行政用地，西至致远路及金融行政中心，南邻森林公园，路网通达力好，人流导入能力佳，宜于商业发展 B地方正规整，利于布局。西邻森林公园，东至C块居住用地，生态资源突出，环境优越，宜于居住。布局时充分利用 公园景观线 C地由四块大小不一的地块组成，整体呈L型。沿承恩大道是一支流淌的河渠；C地不利因素主要是靠近铁路干线的噪音干扰，规划设计时要考虑防噪处理 【东】 【南】 【西】 【北】 淮中、铁路，承恩大道、阳湾路、丹山路 海天路 森林公园 行政用地，枚皋中路 拟建地点位于翔宇大道东北侧、枚皋中路南侧、板闸河西侧，总占地面积约2420亩，园内以植物景观为主，突出生态美和自然美 3000米内资源-城市客厅 淮安大剧院分别东西接壤市民广场和文化广场，提升居民生活空间品味。 市政广场 森林公园 妇女儿童中心 涵盖婚姻家庭指导、心理咨询、体智能训练、图书阅览等方面功能 。 体育中心 3000米内资源-文体设施 四馆被定位于既整体，又通透的“城市文化中心”。将带给新淮安更美好的未来 。 未来剧院将与四馆、文化广场形成文化、娱乐、餐饮综合体，形成规模效应，为区域带来特色活力。 淮安大剧院 文化四馆 位于生态新城西片区 与正在实施的枚皋中路和通甫路相连 ，建成后将为区域注入新活力 3000米内经济教育配套 建设规模为16轨初中和20轨高中，先期启动建设初中部建设，占地130亩，2010年上半年开工，2011年9月招生，未来将成为淮中校本部 淮阴中学 留学生创业园 淮中 整个建筑群由科研孵化楼，办公楼和住宅，配套会所等组成,总投资约3.0亿，预计2012年2月建成。 S优势（Strength） W劣势（Weakness） S1体量较大，利于统筹规划和造势 S2区位定位高，为导入客源奠定基础 S3项目周边自然环境优质 S4周边政府性建设加快 S5开发商实力雄厚 W1取地成本高150万/亩（B地） W2地理位置偏远 W3欠缺区外公共交通 W4周边缺乏居住氛围，日常生活配套不足，人气整体冷清 O机会（Opportunity） T威胁（Threat） O1新区人口密度逐步加大 O2市府人员搬迁，将发挥区位效应 O3板块建设成长促使项目未来发展态势良好 T1 大量土地正待开发，市场竞争愈加激烈 T2 翔宇大道高端市场竞争激烈 T3 绿地世纪城的近身肉搏 SWOT分析 项目属性界定 占位新城核心高级资源的 超级大盘 开发中随着区域成长， 第二居所逐步转变第一居所 区域属性 老城之外 未来市府新城板块 淮安未来发展主轴 项目属性 研析结论： 格局奠定地位，这是一块众多发展动力