第五章　房地产估价原则2016建工房估-理论方法基础讲义（全）.docVIP

第五章　房地产估价原则 　 单选 多选 判断 　 2011 题量 3 　 1 4 分值 3 　 1 4 考点 最高最佳原则、价值时点、谨慎原则在成本法中的应用 　 价值时点 　 2012 题量 1 　 1 2 分值 1 　 1 2 考点 合法原则 　 合法原则 　 2013 题量 2 1 1 4 分值 2 2 1 5 考点 均衡原理、谨慎原则 最高最佳利用原则 价值时点 　 2014 题量 2 2 1 5 分值 2 4 1 7 考点 价值时点、最高最佳利用 估价原则、合法原则 估价原则 　 　　考试要求　　1.了解房地产估价原则的含义；　　2.熟悉房地产估价原则的作用；　　3.掌握独立、客观、公正原则；　　4.掌握合法原则；　　5.掌握价值时点原则；　　6.熟悉替代原则；　　7.掌握最高最佳利用原则；　　8.熟悉谨慎原则。 　　 第一节　房地产估价原则概述 　　1.房地产估价原则的含义（了解）　　房地产价格形成和变动有一些基本规律。房地产估价师要评估出合理的房地产价值或价格，应遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识和掌握，采用科学的估价方法，把客观存在的房地产价值或价格“发现”或“探测”出来。　　在房地产估价的实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，在此基础上总结、提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价活动所应依据的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。　　房地产估价原则（六原则）（熟悉）　　①独立、客观、公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则；⑥谨慎原则。 　　2.房地产估价原则的作用　　使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的和同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。　　估价原则可以帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值或价格，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值或价格。　　评判评估价值是否正确，可以检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的估价原则（此细节应记住）。 　　【判断】房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。（　） ?? 『正确答案』×『答案解析』本题考查的是房地产估价原则的作用。后半句错误。应为“对同一估价对象在同一估价目的和同一价值时点的评估价值趋于相同或近似”。参见教材P154。 　　 第二节　独立、客观、公正原则——首要原则 　　独立、客观、公正原则（掌握）　　独立——要求估价师和估价机构与委托人及估价利害关系人没有利害关系，在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、实践经验和职业道德进行估价。　　客观——要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。　　公正——要求估价师和估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。 　　该原则要求　　估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚的具有独立的法人地位的机构。估价机构必须“脱钩改制”；房地产估价机构应当由房地产估价师为主的自然人出资设立。　　房地产估价机构和房地产估价师应当与估价对象、委托人及估价利害人之间没有现实的或潜在的利害关系（除了收取估价费），否则应主动回避；　　估价机构和估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力。　　在估价操作层面　　估价师应假设各方当事人均是利己并理性的；　　估价师应进行换位思考，以各利害关系人的角色和心态来考虑评估价值；　　估价师再以专家身份来反复、精细地权衡评估价值，得出一个对各利害关系人均公平合理的评估价值。 　　【例题】房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（　）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。【2005年真题】　　A.委托人　　B.估价报告预期使用者　　C.管理部门　　D.中立 ?? 『正确答案』D『答案解析』本题考查的是独立、客观、公正原则。独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。参见教材P154。 　　 第三节　合法原则 　　（知识点多且细）　　1.合法原则（掌握）　　合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。　　依法的依据：有关法律、行政法规、估价对象所在地的地方性法规，还要依据国务院及其各部门颁发的有关部门规章和政策，最高