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新沂巨融项目营销策划报告 新沂巨融项目营销策划报告 上海锐力营销策划有限公司 二零零七年十月 前言 报告结构 重点竞争项目描述 总结 本案概况 定位背景 地段：郊区、不成熟 可售产品：一期多层产品、高密度住宅； 本案总体规划建议 产品附加值建议1：本案最大亮点，饮用水净化系统 产品附加值建议2：树种的选择上考虑生态减污，以及新沂目前没有使用的高档树种 产品附加值建议3：小高层底层架空 产品附加值建议4：建筑风格及外立面表现 产品附加值建议5：景观的处理与运用 产品附加值建议6：中心水系的布置 产品附加值建议7：屋顶生态花园 产品附加值建议8：细节处理 产品附加值建议9：分期推广入市 产品附加值建议10：各户型具体配比 根据市场科学定位本案价格为 对于此价格我们还有以下几点建议 本案营销推广总体策略 行销策略创新一·实证主义营销 常规策略的整合运用 本案销售进度的控制 售楼处包装—售楼广场 售楼处包装—客户体验 项目推广形象 推广语 本案前期媒体策略 本案系列秀稿一 系列秀稿二 系列秀稿三 系列秀稿四 本次报告重点回顾 阁楼露台设置绿色植物，营造屋顶花园，提高生态含量，同时在后期销售中对“顶楼+阁楼”的价值有很大的提高，能够加快产品去化！ 在建筑细部，如空调机位、上下水管线等方面进行隐蔽的细致处理。 1期芳甸苑：多层，推出时间预计08年初—08年6月； 2期映霞苑：别墅，景观房，推出时间建议08年10月—09年6月； 3期月华苑：多层，小高层，推出时间建议09年9月； 商铺推出时间待定。 根据新沂目前市场上销售比较好的户型以及未来新沂房价等因素，本着合理控制总价的原则，建议本案的户型以经济、实用的中小户型为主。 另计 别墅 160平方米以上 5% 大三房两厅两卫 120-135平方米 40% 三房两厅两卫 115-120平方米 40% 小三房两厅一卫 95—110平方米 15% 两房两厅一卫 75-85平方米 比例 户型 面积 ※具体每种户型的设计要求及建议待双方合作后另案提交！ 项目核心价值体系—5个首家 首家饮用水净化系统； 首家屋顶花园景观； 首家底层架空设计； 首家空气净化树种； 首家杭派美宅建筑，趣味小品景观 每一个时代都有她的经典，每一个城市都有她的杰作，巨融·春江花月，带着她高贵的唐诗意境，带着她典雅的现代风韵，来到这个时代！来到新沂！ Price 对于我们面向市场的产品，其价格是多少？ 经过我司对市场未来的价格判断以及后期项目宣传频率预估，通过类比加权法得出本案的前期的价格定位 本项目一期销售均价初步为—1950元/㎡ ※本项目的前期价格不宜太高。这主要考虑到目前项目所在地在市场中的情势并不太好，整个新沂市场目前供应量充足，过高的价格会吸引市场的抗性不利于项目的中后期发展。 ※先期以较低的价格开盘来吸引人气，待项目在市场上拥有良好的口碑效应后可以根据实际情况适当提高价格； ※项目所在区域潜在的升值潜力和项目本身逐渐的成熟必定会带动价格的上涨，我们可以在销售策划过程中以“小步快跑”的策略对价格进行调整，把区域和产品的价值逐渐体现在房价中，以增加销售利润。 第三部分 全案行销思路及传播策略 该部分主要根据我们项目所提供的产品附加值，销售价格以及我们的目标客户，通过专业化的销售方式，加快开发企业资金回笼速率，并且树立良好的口碑效应。 以多通路战略营销为核心的整合行销 多通路 在客源面狭窄的情况下，在行销手法中考虑集中客源与分散客源的抓取，大众客源与分众客源的兼顾策略。 战略 本案量体大、客源浅，在策略制定中将充分考虑策略的战略性意义，力争实现滚动推进。 整合行销 整合营销传播理念以顾客满意度为中心，同时选择多样化的广告战略、公关推广、SP促销活动的组合运用来达到推广目的。在本案推广中将在核心行销模式的串连下把多种行销模式融合，形成具备应对竞争、整合行销。 策略一：情景营销 结合项目实际情况，我司建议采用情景营销，利用实实在在的楼盘景观环境，包括楼体、绿化、物业服务等多个物业因子给予客户一种带有震撼性的整体直观印象，从而彻底打动客户, 从当今纷繁复杂的地产营销模式中脱颖而出。 我司建议在住宅完工之前，先建好售楼处以及一部分园林实景，尽量精致完美，做到天人合一、梦幻组合，以给客户一种实实在在的感受，从而激发其购买欲望。 策略二：体验式营销 体验式营销是让客户在预售阶段就感受到本案的建筑、配套等，零距离体验交房的产品。 具体实施： ※景观带等园林小品在预售阶段就做好； ※样板房造在现场； ※在销售中心内体验交房后的物业管理，由物业管理公司提前介入管理 行销策略创新二·主题性营销 主题策略一: 巨融俱乐部VIP卡 在本案酝酿期及销售期